Terminado el primer trimestre del año, ya con datos reales, empresas constructoras e inmobiliarias y analistas del mercado, realizan sus proyecciones para el presente periodo. Su optimismo es moderado.
Por: Leonardo Núñez
La anhelada reactivación de la inversión inmobiliaria es un tema de constante debate. El sector es uno de los motores de la economía. Su impacto incide en todas las áreas. ¿Ya pasó lo peor? ¿Vuelven los créditos a largo plazo? ¿Se destraban los nuevos proyectos? Las preguntas son muchas.
Terminado el primer trimestre del año, y ya con datos reales, “El Diario Inmobiliario” contactó a empresas constructoras e inmobiliarias y analistas del mercado, para conocer sus proyecciones para el presente periodo. Su optimismo es moderado.
Según los datos de Iconstruye, en marzo de 2024 el sector de la construcción volvió a registrar una disminución del 27% en el ingreso de obras, pasando de 25 a 17. De estos, 7 son proyectos residenciales, 7 de infraestructura y 3 comerciales. Hay un 30% menos de ingreso de obras, debido principalmente al stock de viviendas. Santiago está sobre 65 mil unidades. Y la venta está lenta.
No obstante, desde la plataforma consideran positivo que, al menos, la mayoría de las empresas del rubro de la construcción han superado sus problemas financieros. No todos tienen la misma visión. Algunos son más optimistas y otros menos, aunque coinciden en que los anhelados brotes verdes del sector seguirán esperando en 2024. Estas son sus proyecciones para los próximos trimestres:
Ramón Rojas, gerente comercial de Inmobiliaria Norte Verde: “A pesar de que el sector está viendo pequeños indicios de mejoría, aún tenemos un exceso de oferta respecto a la demanda actual. Esto desinhibe las intenciones de invertir, por lo que estimo todo el 2024 y gran parte del 2025 la inversión se mantendrá baja, y focalizada en ciertos nichos específicos. La economía ha mostrado mejoras recientes, lo que ha beneficiado al sector. Sin embargo, el escenario es desafiante y no se vislumbra un repunte claro en el futuro cercano”.
Agrega que “se espera una recuperación leve en las ventas a partir del segundo semestre, principalmente debido al control de la inflación, aunque es poco probable que las ventas recuperen niveles prepandemia, incluso si mejora el acceso al crédito. Respecto de factores que pueden influir en la reactivación, es crucial que se actúe con urgencia y se prioricen acciones concretas para fortalecer la economía, a través de los motores del crecimiento. Esto es la inversión y el empleo. Junto con ello, flexibilizar las condiciones financieras para facilitar el acceso al crédito y poder reactivar la demanda, de lo contrario, la industria continuará en declive. También es un imperativo destrabar los proyectos de inversión, atacar la permisología que obstaculiza el desarrollo de nuevos proyectos. Es necesario desistir en el aumento de impuestos, porque el sector no está en condiciones de soportar una mayor carga impositiva”.
Por su parte, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers comenta que, “Lamentablemente no se ha producido el repunte esperado y necesario de la venta inmobiliaria, que se ha mantenido con fluctuaciones no tan relevantes, pero sin tendencia al alza. Esto ha impedido el flujo de fondos desde el sector construcción de regreso al sistema financiero, lo que mantiene una situación de mucha estrechez de recursos a esta industria. Esperamos se mantenga el ingreso de nuevos proyectos en el nivel actual, que es sin duda un nivel deprimido”.
Sobre los factores que pueden influir en mejorar las cifras e impulsar la reactivación, agrega: “Determinante en la evolución de ventas es la disponibilidad y costo de los créditos hipotecarios a 20 y particularmente a 30 años, porque se generan dividendos menores en un contexto de ingresos personales con muy poco crecimiento real. El retiro de fondos de pensiones ha debilitado sensiblemente la capacidad e interés del sector financiero invertir en créditos de largo plazo. Adicionalmente, los mensajes del Banco Central son de cautela al sector inmobiliario y construcción. Una mayor disponibilidad crediticia y a menores tasas es relevante para revitalizar las ventas. Un tema muy central es la liberación de suelo urbano, de muy buena conectividad y acceso al Metro, para construcción en alta densidad y altura. La falta de suelo apto está estrechando muchísimo la posibilidad de proyectos nuevos”.
Magdalena Izquierdo, gerente comercial de Gespania: “El primer trimestre viene claramente con una mejoría respecto al año anterior. Esperamos que esté segundo trimestre siga está tendencia. Sin embargo, mientras las políticas bancarias no se flexibilicen, creemos que no será posible aumentar la venta. El interés por comprar viviendas ha mejorado, alcanzando buenos niveles, pero la tasa de rechazos sigue alta. Hoy, el problema más grande que estamos teniendo son las restricciones bancarias. La gente sigue buscando propiedades, pero encuentra limitaciones al buscar el crédito. Creo que los factores claves están en la línea de los bancos y la baja de tasas largas, junto con expectativas de un nuevo gobierno”.
Juan Pablo Echegaray, gerente comercial Exxacon Inmobiliaria: “Los datos muestran un aumento significativo en las ventas de unidades inmobiliarias durante este período, totalizando 5642 unidades, lo que representa un incremento del 23% con respecto al mismo período del año anterior, excluyendo las viviendas destinadas a subsidios. Este crecimiento es un indicador alentador de la resiliencia y la dinámica del mercado inmobiliario a pesar de los desafíos previos. Además, las ventas acumuladas en este primer trimestre totalizaron 22 millones de UF. Si bien esta cifra está por debajo de las UF 34 millones alcanzados en el mismo trimestre del 2021, es importante destacar el repunte significativo en comparación con el año anterior”.
En esa línea, el ejecutivo complementa: “Para el cliente que compra para inversión, hay indicadores positivos como el valor UF/m² de arriendo, que alcanzó un promedio de 0.3 UF por metro cuadrado en marzo, así como un cap rate en departamentos del 4.7% en el mismo mes como promedio en la Región Metropolitana. Estos pueden ser impulsos para la reactivación del sector (para el resto de 2024), dado que son indicadores que estimulan al cliente que compra para inversión. Por lo tanto, es crucial implementar medidas que mejoren la accesibilidad financiera para este segmento, lo que podría estimular la demanda y reactivar el mercado. La estabilidad económica y política del país sigue siendo un pilar fundamental que proporciona un entorno propicio para el desarrollo inmobiliario. Además, el cliente que compra para inversión está más reticente debido a las altas tasas de financiamiento hipotecario y a los requisitos de ahorro y monto de pie exigidos por la banca”.
Pablo Ramírez, socio de CP Inmobiliario (consultora creadora de CP INDEX): “El primer trimestre del año mostró una venta 20% superior al mismo período del año pasado, impulsado fundamentalmente por el mercado de departamentos. Esta alza podría interpretarse como una premisa alentadora para el año, y como una muestra de la demanda retenida durante los últimos 2 años, dado que en esta industria las necesidades de vivienda no se extinguen, sino que se acumulan. Para seguir impulsando la reactivación, los primeros factores que se pueden identificar son la baja en las tasas hipotecarias, una inflación controlada y las oportunidades que ofrecerán las inmobiliarias para reducir sus niveles de stock construido. Adicionalmente a lo anterior, también será clave en el periodo que viene, nuevos factores que los clientes están comenzando a exigir: transparencia en la información de los proyectos, sustentabilidad y calificación ambiental, y mayor sofisticación en el desarrollo de los canales digitales para comunicarse de manera diferenciada con ellos”.
