Por: Sergio Andrés Jara, CEO SOMA Holding Group y gerente general SOMA Gestión Inmobiliaria SpA y SOMA Defensa Legal SpA.
El mercado de las plataformas digitales para la gestión de condominios ha experimentado un crecimiento acelerado en Chile. Sin embargo, junto con la digitalización, han proliferado prácticas comerciales agresivas que vulneran la normativa vigente y los derechos de las comunidades de copropietarios.
El caso tipo es recurrente y consiste en una plataforma tecnológica habilitada con módulos adicionales con cobros recurrentes en UF, que mediante la simple interacción o “clic” de un administrador saliente o un usuario secundario en el sistema, automatiza supuestas deudas. Cuando la nueva gestión detecta el cobro no pactado y exige su anulación, la respuesta habitual de la empresa proveedora es escudarse en cláusulas de adhesión, bajo la validez de la firma electrónica y la supuesta aceptación tácita de facturas.
Esta narrativa corporativa omite un principio básico del derecho chileno: la extralimitación de facultades. Bajo la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el administrador es un mandatario con facultades estrictamente regladas. La contratación de servicios adicionales con impacto económico recurrente excede la administración ordinaria y requiere autorización expresa del Comité de Administración.
Cualquier acto ejecutado en exceso de dicho mandato es nulo e inoponible a la copropiedad (Art. 2160 del Código Civil). Ninguna empresa de software puede pretender validar un cobro indebido amparándose en la vulneración de las facultades de representación de un tercero.
Asimismo, intentar frenar los reclamos de los consumidores invocando los plazos de impugnación de facturas de la Ley N° 19.983 resulta jurídicamente improcedente. Dicha norma regula la transferencia comercial de títulos ejecutivos, pero en caso alguno purga la ilicitud de un cobro originado sin consentimiento ni convalida infracciones a la Ley del Consumidor (Ley N° 19.496), la cual prohíbe taxativamente la modificación unilateral de contratos y el cobro de precios distintos a los pactados.
Recientemente, al enfrentar una situación de esta envergadura —donde se pretendió condicionar la devolución de cobros improcedentes a capacitaciones o “descuentos exclusivos”—, la postura de nuestra administración, fue categórica con el emplazamiento jurídico formal, exigencia de devolución en dinero efectivo, gratuidad por perjuicios y término inmediato del servicio.
Frente a una argumentación normativa sólida y el apercibimiento de acciones ante el Juzgado de Policía Local y SERNAC, la plataforma no tuvo más opción que ceder de forma absoluta, restituyendo los fondos y anulando los cobros.
Este precedente demuestra que la profesionalización de la administración no solo consiste en gestionar gastos comunes, sino en ejercer un blindaje jurídico riguroso en defensa del patrimonio de los copropietarios. Las comunidades no deben aceptar como “devoluciones por cortesía” lo que por derecho e imperio de la ley les corresponde.
