Por: Mariana Samarotto, gerente general de Capital Prime y Master Business Partner de Capital Inteligente, ingeniera comercial y especialista en desarrollo e inversión inmobiliaria.
La caída de 22% en el inventario de viviendas nuevas de la Región Metropolitana, que según USS–Tinsa by Accumin llegó a 41.552 unidades al segundo trimestre, se ha leído como el fin de lo peor. Antes de la pandemia, sin embargo, el mercado vendía entre 10 y 12 mil unidades por trimestre y hoy coloca cerca de 5.100. A ese ritmo, este stock menor demora unos 24 meses en agotarse, el doble que entonces.
El dato más revelador es que los departamentos de un dormitorio y un baño suman el 40,5% de la oferta, y el 64% de ellos se concentra en Santiago, Ñuñoa y La Florida. Su demanda de uso está sana, ya que el Censo 2024 mostró que los hogares unipersonales pasaron de 8,3% en 1992 a 21,8%. Lo que se debilitó fue la capacidad de compra del pequeño inversionista que sostenía la preventa.
Toronto ofrece un espejo útil. Allí el retiro del comprador de renta llevó las ventas de condominios nuevos a su mínimo en 35 años a comienzos de 2026, con un agravante: la oferta de unidades pequeñas había crecido muy por encima de los hogares capaces de adquirirlas.
Chile, en cambio, tiene la demografía a su favor. Tras la devolución del HST impuesto a la venta, por doce meses, en el tercer trimestre el 45% de las operaciones correspondió a compras en bloque de fondos, con precios 40% bajo la lista original. El stock se movió, pero con una transferencia de valor desde el desarrollador y el comprador en verde hacia el capital institucional.
La segunda lección resulta más inquietante. Con la preventa congelada, apenas 381 unidades iniciaron obra en ese período y las que están en construcción cayeron a su menor nivel desde 2012. La consultora Urbanation, referente local, anticipa escasez hacia el cierre de la década.
Nuestro mercado exhibe señales parecidas con incentivos pensados para la vivienda terminada, bancos que condicionan el financiamiento a la preventa y un pequeño inversionista que dejó de comprar en verde. En el Gran Santiago, además, el ingreso de nueva oferta ya cayó 17% en doce meses.
La exención de IVA de la Ley 21.850, que no distingue tipo de comprador ni número de unidades, abre la puerta a que el capital institucional sea decisivo en la absorción del stock de un dormitorio y los valores de esas transacciones fijarán una nueva referencia para el resto.
Todo esto deja un cuestionamiento de cara al futuro próximo: ¿Estamos preparados para que el precio del departamento de un dormitorio lo defina un comité de inversión institucional y no el pequeño ahorrante que dio origen a ese producto?…
