Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.
El debate sobre los “guetos verticales” en las conurbaciones chilenas es un conflicto de economía política, donde los Planes Reguladores Comunales operan como instrumentos de captura económica y conservación de poder electoral.
La fragmentación de metrópolis como el Gran Santiago (34 comunas) o el Gran Concepción (10 comunas), incentiva a los alcaldes a capturar los beneficios de inversiones estatales en infraestructura —como redes de Metro de US$ 4.500 millones— mientras cierran sus fronteras a nuevos habitantes.
Esta hostilidad hacia departamentos pequeños (estudios y 1 dormitorio) bajo las 3.000 UF, responde a una asimetría tributaria. Bajo la Ley de Impuesto Territorial, las viviendas con un avalúo fiscal inferior a $52.416.342 quedan exentas de contribuciones.
Para el municipio, estos residentes representan un balance fiscal negativo, puesto que demandan servicios locales, pero entre un 75% y 82% no aporta directamente a la recaudación. A esto se suma que los nuevos habitantes tardan en promedio 5,4 años en actualizar su domicilio electoral frente al Servel. Como los mandatos duran 4 años, este grupo es invisible en las urnas en el corto plazo.
Los alcaldes alinean sus políticas con los propietarios tradicionales bajo la lógica del fenómeno NIMBY (Not In My Back Yard – no en mi patio trasero). Al congelar alturas y densidades, restringen la oferta de suelo, garantizando a los residentes consolidados plusvalías anuales de entre 6% y 9%.
Esto asegura el caudal de sufragios para alcaldes y figuras regionales como el Gore, cuyas decisiones pivotan en función de la obtención de votos con miras a plataformas presidenciales. Esta distorsión impone un sobrecosto de hasta 23% en los dividendos mensuales y elevan en más de 112 UF el pie exigido. A nivel internacional, este bloqueo local se ha resuelto retirando competencias a los distritos.
En Francia la transformación de París liderada por el Barón Haussmann en el siglo XIX, sustituyó la trama medieval por una densificación equilibrada y bulevares uniformes, mediante una autoridad centralizada que subordinó los intereses vecinales al desarrollo metropolitano.
De igual forma, en Estados Unidos, reformas de zonificación general (Upzoning) en California y Oregón, retiraron a los municipios la facultad de prohibir la densificación moderada, permitiendo reconvertir barrios unifamiliares en zonas de densidad media para mitigar alzas de precios. En Chile, una planificación justa requiere replicar estos modelos, transfiriendo las competencias de densidad desde las alcaldías hacia agencias metropolitanas integradas.
