Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
No todo siempre es color de rosa y, en ocasiones, es importante sentarse a mirar la pradera. El informe del Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School de la Universidad de Los Andes, consignado por el Diario Financiero, confirma lo que muchos en el sector veníamos advirtiendo desde hace un buen tiempo: el 80% de las familias en Chile no tiene los recursos suficientes para comprar una vivienda.
Aunque duelan, los números no mienten. Esta tormenta tiene distintas variables, siendo una de las más relevantes el factor sueldo. El ingreso laboral promedio mensual en Chile ronda los 900 mil pesos, pero esa cifra esconde una realidad más cruda: la mitad de las personas ocupadas gana 610 mil pesos o menos.
Hoy los bancos exigen cerca de 700 mil pesos líquidos para calificar a un crédito hipotecario de apenas 1.000 UF, lo que significa que quien gana el ingreso mediano del país no puede acceder ni al crédito más básico del mercado. Y si hablamos de una vivienda tipo de 55 metros cuadrados -que en regiones como Aysén parte desde aproximadamente las 1.925 UF- la barrera sube todavía más: se necesitan ingresos cercanos al millón doscientos mil pesos para financiarla con el 90% de crédito.
Pero ojo, no solo es el ingreso. Los bancos también han endurecido sus condiciones de forma paralela y silenciosa. Si nos vamos unos siete años atrás en el tiempo, acceder a un crédito de 1.000 UF requería acreditar unos 500 mil pesos líquidos. Hoy esa exigencia llega a los 700 mil pesos: un aumento de cerca del 40% en el requisito de ingresos, en un período en que los salarios reales no crecieron a ese mismo ritmo.
Esta combinación de precios al alza con mayores exigencias bancarias ha reducido de manera estructural el universo de compradores. ¿Gratuito? No. Este fenómeno se remonta a los efectos principalmente post pandemia, remontándonos al 2021 aproximadamente.
Una lectura honesta del panorama es que, a menos que ocurran cambios muy profundos en inflación, tasas de interés o políticas crediticias, Chile se parece cada vez más a Europa, continente en el que ser propietario es un privilegio de pocos.
Desde el mundo de la inversión inmobiliaria, este escenario puede leerse de dos maneras distintas. Por un lado, están quienes celebran esto como una oportunidad: más demanda de arriendo significa más flujo para los activos, mayor ocupación, mayor rentabilidad y, en el corto plazo, esa lectura tiene sustento. Pero sería de una visión muy sesgada no ver el riesgo estructural que esto acumula.
Un mercado donde el acceso a la propiedad se cierra progresivamente genera tensiones sociales, políticas regulatorias más agresivas y, eventualmente, una demanda que se retrae porque las personas simplemente no pueden pagar más. La historia de varias ciudades europeas es un buen espejo: cuando el arriendo se vuelve inasequible, el conflicto llega al marco regulatorio y la industria entera paga el costo.
El informe de la ESE Business School no es una alarma nueva, sino que es la confirmación de algo que ya estaba pasando. La solución no es sencilla ni inmediata y se requiere pensar en desarrollo habitacional de largo plazo fuera de los grandes polos urbanos, descomprimiendo la presión de demanda que concentra Santiago y las principales ciudades del país.
También, revisar los mecanismos de subsidio, las condiciones crediticias y el rol del Estado como facilitador activo -no solo como regulador- del acceso a la vivienda. Lo que se puede ser ahora es amortizar el golpe, para lo cual se necesitan voluntades mancomunadas que confluyan en esfuerzos tanto desde lo privado y lo público.
