Por: Carlos Balart, Fundador de Miaminmobiliario.com · Cross-border Commercial Real Estate Advisor.
Dos cifras chilenas del mismo período dicen cosas opuestas. La primera es que el comprador chileno en el sur de Florida tocó su techo en 2022, cuando fue el cuarto extranjero que más compraba con 6% de las operaciones. En el último informe disponible cayó a 4% y ya no figura en el ranking publicado de Miami-Dade.
La segunda corresponde a la salida de capitales desde Chile que alcanzó US$2.163 millones en el primer trimestre de este año, la mayor para un primer trimestre desde 2022, según cifras del Banco Central. Un alza de 155%.
Esto significa que los chilenos compran menos propiedades afuera y, al mismo tiempo, sacan más dinero que antes. La contradicción se disuelve apenas uno pregunta a quién mide cada número. El informe de Miami cuenta personas que compran un departamento, para usarlo o para arrendarlo.
La cifra del Banco Central la componen, sobre todo inversionistas institucionales —los fondos de pensiones tenían 53,6% de sus activos fuera de Chile en abril, contra 49,6% a fines de 2024— y, en menor medida, los family offices de los grandes grupos económicos. Así es que no, no son el mismo inversionista y no se mueven por lo mismo.
Al de a pie lo movió el miedo. Entre el estallido social, la aprobación del cambio constitucional, los retiros de fondos previsionales y la elección presidencial de 2021, muchos decidieron sacar su dinero del país y lo hicieron rápido. Lo vi de cerca en decisiones tomadas en días, edificios elegidos por el folleto, retornos proyectados que nadie contrastó contra los gastos comunes, el seguro y el impuesto a la propiedad.
De esto podemos sacar como aprendizaje que la urgencia es mala consejera en inversión inmobiliaria, porque el costo de sostener el activo no aparece en la firma: aparece al segundo año.
Ese inversionista hoy volvió a mirar el mercado chileno con confianza y llega con una segunda razón para no repetir la experiencia, dado que muchos no quedaron conformes con lo que compraron. Esa es, en buena parte, la caída del 6% al 4% de la participación de mercado del universo de compradores extranjeros.
Por otra parte, el institucional no funciona así. Un fondo de pensiones o el family office de un grupo económico, no invierte afuera por temor ni deja de hacerlo por entusiasmo, más bien, tiene un mandato de diversificación que se cumple con el gobierno que sea y en el ciclo que toque. Por eso el agregado sube mientras el comprador particular se retira.
La diferencia entre los dos no es el tamaño del cheque: es el método. Uno invierte con fundamentos —una tesis, un plazo, una cuenta que se revisa todos los años y un comité al que hay que explicarle—; el otro invierte por corazonada, y la corazonada suele llegar tarde y salir temprano. El capital chileno va a volver a mirar el exterior, porque siempre vuelve. La pregunta no es cuándo ni dónde, sino con cuál de los dos criterios.
