Por: Cristián Armas Morel, Cristián Armas gestión y asesoría inmobiliaria.
Está muy claro que la vivienda es un bien de primera necesidad, al igual que la salud, la educación y el agua. Sin embargo, el suelo se ha encarecido más de un 60% en los últimos 10 años, así se desprende de un estudio de la PUC – CChC.
Por esto es imperioso analizar lo que sabemos respecto a que tanto el Presidente, alcaldes, concejales, gobernadores, cores, ministros y diputados son electos cada 4 años, lo que afecta las administraciones de los recursos puesto que en la práctica entre asumir y su reelección, les permite ejercer prácticamente 3 años.
Es claramente un desincentivo que deben enfrentar los políticos. Entre estos, por ejemplo, las viviendas exentas de contribuciones deben estar tasadas hasta $56.846.995 (valores comerciales del orden de 4.000 UF), cerca del 90% de las comunas no reciben ingresos suficientes, debiendo entregar servicios básicos a pérdida, especialmente la recolección de basura cobrando entre 9 a 14 mil pesos trimestrales.
Por otro lado, los votantes son mayoritariamente antiguos y su voto está muy relacionado con que no se construya más, para no saturar las vías y que el barrio continúe a escala humana y sin cambios; es decir, más obras pero no densificación.
Lo mismo ocurre con los planes reguladores intercomunales, donde intervienen los gobernadores, diputados, cores y otros, los cuales tampoco tienen incentivos pro-densificación. Las provincias que tienen muchas comunas dejan que las soluciones habitacionales sean en otra comuna; Concepción y la Región Metropolitana, tienen 11 y 32 respectivamente.
Aprobar planos reguladores puede tomar décadas, pese a que la ley establece que deben ser renovados cada 5 años, con una consulta popular que genera rechazo en caso de densificar. Lo paradójico en el caso de las zonas comerciales, dado que pagan patentes, es que el incentivo político es a favor para permitir financiar obras, generando el apoyo de los alcaldes y gobernadores.
Lo bueno de todo es que creo que en Chile es casi imposible. Se ha tratado muchas veces de generar el llamado “alcalde mayor” o entregar a los gobernadores la atribución sobre cada comuna, pero ni siquiera ha entrado al Congreso como idea de legislar.
Quizás, algún día veamos una solución que libere la tierra especialmente en las zonas que tienen mucha infraestructura. El caso de Tobalaba con Américo Vespucio, tiene metro y la AVO, con enormes inversiones; sin embargo, prácticamente todo el territorio aledaño es de baja altura, incluso solo para casas. ¿Acaso, la tierra y sus normas debieran ser libres en estas zonas?…
