Por: Carlos Balart, Fundador de Miaminmobiliario.com, Cross-border Commercial Real Estate Advisor.
El sureste de Florida vive dos realidades en el mismo mapa. En 2025 el condado de Miami-Dade batió su récord de permisos de construcción de al menos los últimos nueve años con 13.292 departamentos autorizados, 26% más que en el mejor año de la post-pandemia. Casi todos en torres —apenas 160 edificios con un promedio de 83 unidades —, empujados por un mercado de preventa que vende a precios estratosféricos a una minoría de inversionistas acomodados que paga al contado.
La otra realidad está en el resto del mercado. Estados Unidos construye hoy al ritmo más bajo en seis años, como reportó este medio. Los condados vecinos a Miami se apagaron: en Broward los permisos de construcción bajaron un 34% respecto a 2021 y en el condado de Palm Beach, un 46%.
Así, los permisos para casas en Florida cayeron un 25% y en todo el país hay 268 mil viviendas con permisos aprobados, sin una sola grúa encima —es decir, un 48% más que antes de la pandemia—. Hay proyectos listos para construir que las inmobiliarias no logran financiar o cuyos números ya no son viables.
¿Por qué se construye una torre de superlujo y no la casa? Porque los números dejaron de cerrar. Los seguros subieron un 63% desde el 2020; los aranceles encarecieron el acero y el aluminio un 50%; la mano de obra escasea; y las tasas siguen sobre 6%.
Con esos costos, el único proyecto que consigue financiarse es el que no depende del banco: la torre de preventa, pagada con los depósitos de compradores globales. La vivienda para la clase media, que depende de una hipoteca, quedó fuera de la ecuación.
El costo social ya está a la vista. La casa mediana de Florida cuesta 5,8 veces el ingreso mediano de un hogar, cuando lo sano es tres a cuatro veces. El arriendo subió 85% en una década. Una familia que vive de su sueldo necesita ganar US$117.000 al año para comprar la vivienda mediana; le faltan US$45.000 al año para calificar. Florida no se volvió cara: se volvió impagable para quien la habita y la hace funcionar.
La paradoja es dura: nunca hubo tantos permisos aprobados en Miami y nunca fue tan difícil tener un techo. El mercado está construyendo lo que el capital puede comprar, no lo que la población necesita. Y mientras la ecuación no vuelva a cerrar para la vivienda común, cada récord de construcción de lujo será también la medida de una escasez que golpea a todos los demás.
En lo local, en Chile la historia suena bastante conocida, y es que cuando los números no dan para construir vivienda común, la escasez la termina pagando quien arrienda.
