Por: Carla Quiroga, analista y Co-founder & CEO de 122 Homes.
Una parte significativa del stock residencial europeo está infrautilizada, envejecida o directamente vacía. Movilizar el ahorro hacia su regeneración y puesta en renta facilita el acceso en lugar de competirle. Cada vivienda rehabilitada y arrendada es, a la vez, patrimonio que se construye y oferta que se incorpora.
El debate sobre vivienda y patrimonio se ha instalado como una oposición. De un lado, quienes acumulan; del otro, quienes no logran acceder. La inversión inmobiliaria en ese marco, aparece como una fuerza que retira vivienda del alcance de las nuevas generaciones. Es una narrativa intuitiva, y en su forma más común, es incorrecta o al menos gravemente incompleta.
Conviene empezar por entender qué es realmente el patrimonio que se transmite. Las 208.000 viviendas heredadas en España en 2025 – récord histórico según el INE español – no son el botín de una élite, son el resultado acumulado de una decisión que millones de familias de clase media tomaron durante décadas: comprar algo, mantenerlo y no venderlo.
Entonces, no se hereda lo que se ganó, se hereda lo que no se gastó. El patrimonio en su mecanismo esencial, es un consumo diferido: la materialización de cada vez que alguien prefirió esperar en lugar de gastar.
Esa misma disciplina – canalizar el ahorro hacia un activo durable en lugar de consumirlo – explica por qué la vivienda fue históricamente el instrumento patrimonial más sólido de las clases medias. La vivienda libre subió un 12,7% en España en 2025, el mayor incremento en 18 años. El capital paciente, una vez más rindió.
La pregunta interesante no es si esa acumulación es legítima – ya que lo es-, sino qué efecto tiene sobre el mercado. Y aquí el dilema se revela falso. No toda inversión inmobiliaria es igual. La compra especulativa que mantiene la vivienda vacía a la espera de revalorización efectivamente retira oferta, pero la inversión patrimonial de largo plazo —la que adquiere, regenera y arrienda— hace lo contrario: pone en uso productivo unidades que antes no lo estaban y amplía el parque disponible para quienes todavía no pueden comprar.
La diferencia es sustancial. Una parte significativa del stock residencial europeo está infrautilizada, envejecida o directamente vacía. Movilizar ahorro hacia su regeneración y puesta en renta no compite con el acceso, más bien lo facilita. Cada vivienda rehabilitada y arrendada es, a la vez, patrimonio que se construye y oferta que se incorpora. En ese punto, el interés de quien invierte y el de quien busca dónde vivir no están enfrentados, convergen.
Esto reordena la conversación política. El debate dominante sobre herencia y patrimonio se concentra en cuánto gravar lo que se transmite, pero gravar la transmisión no incorpora una sola vivienda al mercado ni mejora el acceso de nadie, solo reduce lo que reciben quienes ya construyeron. La conversación estructuralmente relevante es otra: cómo orientar más ahorro de largo plazo hacia la inversión patrimonial que efectivamente amplía la oferta de vivienda en uso.
En definitiva, la herencia no comienza cuando alguien muere, sino cuando alguien decide no gastar. Y cuando esa decisión se canaliza hacia el patrimonio inmobiliario de renta —hacia regenerar y arrendar, no hacia especular y retener— produce uno de los resultados más escasos en economía, porque el ahorrador construye estabilidad de largo plazo, el mercado gana vivienda disponible y la siguiente generación encuentra más opciones donde antes había menos.
No es un juego de suma cero, puesto que bien estructurado, es de los pocos casos en el que todos los lados ganan.
