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28 marzo, 2023 /

Sector inmobiliario indaga sobre el multifamily en sus países

Perú, Estados Unidos y Argentina son parte de los países que a pesar de ser muy diferentes están desarrollando el multifamily como opción de inversión.

Por: Renato Herrera Lagos

El negocio multifamily en Chile es uno de los más importantes post pandemia, ya que son muchas las empresas que se han decidido invertir en este modelo comercial que busca rentabilizar con proyectos y seguir empujando un mercado inmobiliario que aún sigue recuperándose de a poco.

En concreto, no existen requisitos específicos para que un país pueda acceder al modelo de negocio multifamily, sin embargo, es importante que exista una demanda por viviendas accesibles y convenientes, así como una oferta de terrenos adecuados para la construcción de edificios de apartamentos o condominios residenciales. También es necesario contar con un marco legal claro y estable que regule la construcción y operación de estos complejos, así como la protección de los derechos de los residentes.

Según Yoni Yap, director de Property Partner Perú, “los requisitos son básicamente los mismos que en cualquier construcción: hay que cumplir con los parámetros reguladores municipales, los cuales variarán según la zona, lo que regula principalmente altura, densidad y número de estacionamientos”.

Asimismo, el ejecutivo del Rímac advierte que “actualmente hay 3 proyectos multifamily en distintas etapas de avance. El primero de todos está en San Isidro y se entregará en julio de este año y cuenta con 160 unidades de entre 50 y 60m2 de entre 1 y 2 habitaciones. Este proyecto lo está desarrollando Compass Group a través de un fondo de inversión”.

La mirada latina puesta en los Estados Unidos proviene de la firma Miami Real Estate liderada por el argentino Antonio Aguirre, quién advierte que el modelo multifamily en norteamérica está ligado a fondos de inversiones que generan.

“Más allá de eso lo que vos me decís es comprar una propiedad que entonces genera ingresos es que tiene una ventaja impositiva el comprar un multifamily donde solo hay una escritura en lugar de múltiples escrituras. Dependiendo los ciclos económicos, hay momentos en que te conviene un mismo edificio tenerlo como multifamily: una sola escritura, poner la renta y ganar sobre esta renta. Hay otros momentos donde esos mismos edificios lo que haces es hacer un comodity por m2”, señala Aguirre.

Para lograr que estos negocios sean rentables se necesita no solamente proyectos que los inversionistas trabajen para lograr rentabilizarlos. El propio Aguirre de Miami Real Estate, señala que la seguridad jurídica y economía es clave.

“La seguridad jurídica, económica y financiera es otro punto clave porque en países como Argentina este tipo de negocios no existen. En Argentina mucho no se hace, porque justamente no hay un cuadro fiscal que realmente acompañe y que sea claro y tampoco uno jurídico donde si vos tenés una persona que está ahí alquilando, lo pueda sacar rápidamente el lugar. Por eso muchas inversoras en la Argentina prefieren a veces tener las unidades vacías”.

El ejemplo argentino: Dividenz

Debido a la histórica relación de los latinoamericanos con los inmuebles como instrumento de inversión y resguardo de capital, los activos multifamiliares se encuentran en auge en la región. Este modelo está registrando una creciente demanda e interés por parte de los inversores chilenos, especialmente en aquellos ubicados en EE.UU., uno de los países con mayor robustez del mundo. A través de Dividenz, uno de los principales referentes del sector, te contamos cuáles son las principales ventajas de invertir en el Real Estate americano.

El mercado de la vivienda de Estados Unidos atrae a cada vez más inversores latinoamericanos gracias a plataformas que minimizan los riesgos y ofrecen excelentes rentabilidades con distribuciones inmediatas. La propuesta que trae Dividenz es la oportunidad de acceder, con un ticket mínimo en Chile de USD $10.000, a un modelo de inversión basado en la compra de edificios de renta multifamiliar, ya construidos, alquilados y ubicados en los principales mercados de forma 100% remota y solo con su pasaporte.

Dividenz precompra con capital propio integrando luego al inversor en un negocio que ya se encuentra completamente en funcionamiento. El acceso a este modelo que antes se encontraba reservado solo para los grandes capitales en términos de volumen de inversión, ahora Dividenz lo pone a disposición de todos los inversores de Latinoamérica que participan de la inversión adquiriendo un porcentaje del total del negocio. Este es uno de los productos más buscados en el mercado estadounidense, ya que permite diversificar la inversión entre todas las unidades de los edificios, reduciendo riesgos y optimizando costos.

Desde la firma postulan 5 ventajas diferenciadores respecto a invertir en bienes raíces multifamily en Estados Unidos, ya que es el mercado más elegido por los grandes capitales del mundo. En la industria del Real Estate, el país recibe más del 50% del market share global en términos de inversión, lo que demuestra la gran confianza en este mercado. Al tener una importante cantidad de centros urbanos, ofrece un escenario ideal para diversificar geográficamente la inversión.

Por este motivo, Dividenz realiza un proceso de due dilligence de las ciudades a la hora de realizar nuevas adquisiciones: sus productos de inversión siempre se encuentran en los mercados con mayor generación de riqueza del país como California, Florida y Nueva York. Un ejemplo de esto es el conjunto de edificios de 192 viviendas adquiridos en Austin, Texas, uno de los mercados más “calientes” y de mayor crecimiento en los últimos 10 años de Estados Unidos. Actualmente Austin es considerado el nuevo polo tecnológico del país y podría llegar a reemplazar al tan conocido Silicon Valley”.

Este tipo de negocio es uno de los más utilizados en el mundo, ya que permite minimizar el riesgo y ofrece excelentes tasas de retorno, que suelen oscilar entre el 10% y el 15% de rentabilidad anual neta, con renta inmediata. Al invertir en edificios ya construidos, se evitan todo tipo de riesgos de construcción, y al ya estar alquiladas más del 90% de las unidades, no hay riesgo de vacancia y se obtiene una renta desde el primer día.

El flujo de caja del Real Estate multifamily es inmediato y constante debido a que proviene directamente de los arriendos de las unidades. Gracias a las mejoras realizadas en el edificio que aumentan sustancialmente su valor, al final del negocio el inversor también obtiene utilidades por la venta del edificio.

“Sabemos que nuestros clientes valoran ante todo la seguridad de su capital, es por eso que somos muy conservadores a la hora de proyectar las tasas de cada negocio. Dicho esto, tenemos en nuestro track record varios negocios que han superado ampliamente nuestros pronósticos. De hecho, la rentabilidad anual promedio de toda nuestra plataforma a lo largo de estos últimos 10 años, es de un 19.93%.” agrega Iván Chomer, CEO de Dividenz.

El mercado de bienes raíces en Estados Unidos ha demostrado una gran estabilidad en comparación con otros instrumentos que durante las últimas crisis locales, presentaron altos niveles de volatilidad dejando a los inversores vulnerables ante estos cambios. Incluso, durante la crisis del COVID-19, según información oficial de la NMHC (National Multifamily Housing Council), el cobro de las rentas en estos activos no bajó más de un 3%, reafirmando la seguridad en este tipo de productos. Esta robustez que demuestra a lo largo del tiempo el sector residencial, se debe a que lo último que deja de pagar una persona es la renta de su vivienda.

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