Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.
¿Freno al negocio del arriendo? El debate sobre los decretos de vivienda y el avance del modelo Multifamily en Chile entre el Minvu y los gremios sectoriales enciende las alarmas en el mercado. La intención de aplicar regulaciones estrictas al arriendo institucional amenaza con expulsar a miles de departamentos del circuito formal, destruyendo la poca oferta disponible y disparando los costos de vida para una clase media que ya no califica para créditos hipotecarios.
La experiencia global demuestra de forma categórica que intervenir el mercado residencial corporativo termina desatando efectos nocivos devastadores, castigando precisamente, a los mismos ciudadanos que los gobiernos declaran proteger. Cuando se estrangula o sobrerregula el capital institucional, la oferta de unidades colapsa y emerge con fuerza la informalidad junto al mercado negro.
El caso de España expone la gravedad de estas intervenciones. Las agresivas restricciones aplicadas en el mercado de alquileres provocaron una masiva retirada de propiedades, hundiendo la oferta residencial un 37,1% a nivel nacional y un crítico 56,4% en Cataluña. Esto causó que el precio medio se disparara un 47,9%, fomentando un mercado informal de falsos contratos temporales que evaden las normativas en el 84% de los casos en Barcelona.
El conflicto escaló al punto en que el decreto exprés del Presidente Pedro Sánchez, para congelar rentas y prohibir compras institucionales, terminó rechazado por el Congreso por vulnerar la seguridad jurídica, congelando miles de millones en nuevas inversiones habitacionales.
Por otro lado, Estados Unidos refleja cómo las trabas burocráticas y las reglas de diseño distorsionan la planificación urbana. En Nueva York, la ley 485-x impuso severos topes fiscales y exigencias salariales a proyectos habitacionales desde las 100 unidades. Para sostener sus márgenes de rentabilidad, las constructoras limitaron la escala de densidad urbana de sus desarrollos, segmentándolos en edificios gemelos ineficientes de 99 departamentos. Esta distorsión redujo el stock total asequible para la población y empeoró un déficit habitacional crónico.
En definitiva, en lo que se traducen todas estas experiencias es en que intervenir el mercado corporativo residencial con decretos de fuerza, quiebra la confianza del inversionista y termina destruyendo la oferta habitacional disponible. ¿Es eso lo que realmente necesita Chile?
