Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.

El mercado inmobiliario se proyecta con un aumento permanente en los precios de la vivienda durante los próximos 25 años. La fase de reactivación entre 2026 y 2035 (absorción del stock actual y en espera), dará paso a un período dominado por el valor del suelo urbano (2036–2050), consolidándose como el principal motor de la valorización.

La demanda a nivel agregado, por su parte, seguirá superando la oferta mientras siga el déficit extremo que mantenemos y la cada vez más difícil generación de proyectos de hasta 7.000 UF.

Con estas estimaciones conservadoras, creo que se puede situar el crecimiento real anual de los precios entre 3,0% y 3,5%, aunque las plusvalías efectivas podrían superar ese rango, alcanzando un 4% anual en promedio.

Este comportamiento refleja una dinámica estructural difícil de revertir, marcada por la escasez de suelo y la rigidez regulatoria. Los factores basales de nuevos costos como el fin del CEEC, las 40 horas, Basilea III y la inestabilidad regulatoria, impondrán aumentos de costos significativos a la nueva oferta post permisos.

Chile seguirá el mismo camino que las economías desarrolladas, donde los precios de la vivienda han mostrado aumentos prácticamente imparables en las últimas décadas.

En esos mercados (incluido Chile), las plusvalías constantes han generado brechas sociales y desafíos de acceso, por lo que todo indica que nuestro querido país continuará con esa misma lógica si es que no se aplican medidas profundas.

La única vía para moderar esta escalada sería una política radical de liberalización del suelo, junto con una reducción drástica en los plazos para aprobar y recepcionar permisos, en la incertidumbre normativa.

Por su lado, las medidas anunciadas por el gobierno: liberación de densidad, estacionamientos y mejoras en los plazos, son de inmensa ayuda y geniales, pero insuficientes. Las decisiones de los subsidios a la tasa y renovación de permisos, son paliativas, pero nuevamente no son suficientes.

Chile, no es la excepción respecto a casi todos los países en desarrollo y desarrollados, aún los que han tendido tasas de natalidad que no logran sustitución. Empero, considerando que el país está a un paso de ser desarrollado con un PIB +4%, inflación 2,5%–3%, el dólar a $750/$800, una deuda bruta pasando de 45% hoy a 40%, hipotecarios 3%, un ingreso per cápita de 40.000 USD al 2035 y clasificación de riesgo a A+, creo que es momento de hacer hincapié en el verdadero problema: la tierra.