La modificación reduce el factor general de densidad de 4 a 2,8 habitantes por vivienda y establece un factor de 1,4 en determinadas zonas cercanas a infraestructura de transporte. Expertos anticipan efectos en la cantidad de unidades, el valor de los terrenos y los costos de los proyectos.
Por Tomás Rodríguez Botto
La modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) cambia la forma en que se calcula la densidad residencial. El factor general pasa de 4 a 2,8 habitantes por vivienda, mientras que en determinadas zonas próximas a estaciones de Metro, tren o vías expresas y troncales puede llegar a 1,4.
El cambio se produce en un contexto de hogares más pequeños. Según el Censo 2024, el promedio nacional es de 2,8 personas por hogar, mientras que los hogares unipersonales representan 21,8% del total. Con las nuevas reglas, un mismo terreno podría permitir una mayor cantidad de viviendas, aunque el efecto dependerá de las condiciones urbanísticas de cada zona.
Uno de los primeros impactos podría trasladarse al mercado de terrenos. Si un predio permite desarrollar más unidades que antes, aumenta su potencial inmobiliario y, con ello, su atractivo para los desarrolladores. Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa by Accumin, plantea que ese efecto no necesariamente será uniforme.
“Lo más probable es que el valor de algunos terrenos aumente. La modificación cambia la forma de calcular cuántas viviendas se pueden construir en un terreno. Antes se consideraban 4 habitantes por vivienda. Ahora se consideran 2,8, y solo 1,4 en terrenos cercanos a estaciones de metro o tren y a vías expresas o troncales. Como cada vivienda ‘cuenta’ menos habitantes, en un mismo terreno caben más viviendas”.
La especialista precisa que el impacto dependerá de cuál sea la principal restricción que enfrenta cada terreno. “Un terreno vale según lo que se puede construir en él. Si ahora admite más viviendas, puede generar más ingresos y, por lo tanto, puede valer más”, señala Cáceres. Sin embargo, agrega que el alza sería mayor en aquellos predios donde la densidad constituía el principal límite y menor cuando existen otras restricciones, como la altura o los metros cuadrados construibles.
La nueva regulación también busca adecuar el cálculo de densidad al tamaño actual de los hogares. Nicole Solé, socia y vicepresidenta de Inversión y Nuevos Negocios de Exxacon Inmobiliaria, advierte que el factor de 1,4 no se aplica a todo el país, sino a determinadas áreas vinculadas al transporte.
“De hecho, el tipo de hogar que más ha crecido es el unipersonal, que ya supera el 20% del total de hogares. Son ellos los principales usuarios de viviendas cercanas al Metro, pero con una densidad de 4 habitantes por vivienda no podían acceder al arriendo, y menos a la compra, porque las unidades resultaban demasiado grandes”, sostiene Solé.
A la densidad se suma otro cambio relevante para la estructura de los proyectos: las exigencias de estacionamientos podrán reducirse hasta en 50% en determinadas condiciones. Para Solé, esto puede modificar tanto el diseño de los edificios como sus costos.
“Con este cambio, el desarrollador podrá diseñar y construir las unidades y los estacionamientos que responden a la demanda actual y no a la de los años 90; es decir, lo que el usuario de su edificio realmente utilizará, y no lo que asumen los planes reguladores. Esto es muy positivo, porque permitirá que mucha gente que hoy está obligada a vivir en la periferia se acerque a los subcentros de la ciudad, donde están el trabajo y los equipamientos”.
Para Rocío Cáceres, la combinación de una mayor capacidad para desarrollar viviendas y menores exigencias de estacionamientos podría contribuir a ampliar la oferta, aunque sus efectos no serían inmediatos. “Es una modificación relevante, porque permite construir más viviendas en un mismo terreno, especialmente cerca del metro, el tren y las grandes vías. También reduce hasta a la mitad los estacionamientos exigidos en esas zonas, lo que baja los costos de construcción”.
La diferencia estará también en la etapa en que se encuentre cada proyecto. Los desarrollos que ya cuentan con permisos podrían tener efectos antes que aquellos que recién comienzan a diseñarse, ya que estos últimos todavía deben pasar por las etapas de aprobación y construcción.
Pero una mayor capacidad normativa no garantiza por sí sola una mayor oferta efectiva. El mercado debe absorber las nuevas unidades y los compradores deben contar con condiciones de financiamiento que permitan adquirirlas. “La norma por sí sola no asegura que haya más viviendas. Que las familias puedan comprar sigue dependiendo del acceso al crédito y de las tasas hipotecarias”, advierte Cáceres.
La ejecución de los proyectos es otro de los factores que podría determinar el alcance de la modificación. Nicole Solé apunta a los tiempos de tramitación como una de las dificultades que todavía enfrenta la industria inmobiliaria.
“Sin embargo, persiste una de las mayores trabas: la incertidumbre en los plazos y en la aprobación de los permisos. Esa situación no ha mejorado; la aplicación de la normativa sigue siendo muy ‘interpretable’ y, a mi juicio, muchas veces poco objetiva y burocrática, lo que ha frenado de manera importante la inversión. No se trata de relajar las exigencias ni de perder el control. Lo que se necesita son procesos objetivos y eficientes, que hoy no lo son, y eso se ha traducido en aumentos de plazos enormes, lo que nuevamente encarece la vivienda”.
