La modificación se encuentra en la última etapa de revisión en la Contraloría General de la República. Un análisis de Colliers estima que el ajuste del parámetro de densidad, desde cuatro a 2,8 personas por vivienda, permitiría reducir el valor del suelo y tendría un efecto de entre 6% y 12% en el precio final de los proyectos, dependiendo de su ubicación.
Por Tomás Rodríguez Botto
La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) se encuentra en su última etapa de tramitación, a la espera de la revisión y toma de razón por parte de la Contraloría General de la República. Entre sus principales cambios se contempla un ajuste de los parámetros de densidad y un aumento del coeficiente de constructibilidad, medidas que buscan adecuar las condiciones normativas a la composición actual de los hogares.
Un análisis elaborado por Colliers estima que estos cambios podrían generar una disminución en el valor de los terrenos y, como consecuencia, reducir el precio final de las viviendas. Según sus cálculos, el efecto podría alcanzar hasta un 10% en determinados proyectos, mientras que en sectores de alta conectividad urbana podría situarse entre 9% y 12%.
El punto central del análisis está en la modificación del parámetro utilizado para determinar la densidad residencial. La normativa consideraba una referencia de cuatro habitantes por vivienda, mientras que los resultados del Censo 2024 sitúan el promedio nacional en 2,8 personas por hogar.
De acuerdo con Colliers, la diferencia entre ambos parámetros ha incidido en la capacidad de desarrollo de los terrenos y en el valor que representa el suelo dentro del costo de cada vivienda.
“Vemos que esta señal de sinceramiento normativo ya está generando un alto interés en la industria de la construcción, con constructoras que hoy están formalizando opciones de compra de suelo bajo la condición suspensiva de que se apruebe este cambio regulatorio”, señala Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
Según el análisis, la aplicación de un parámetro de cuatro habitantes por vivienda elevó el valor de incidencia del suelo por unidad habitacional. Al utilizar la cifra de 2,8 personas, Colliers estima que el valor del suelo por vivienda podría disminuir cerca de 30%, generando un impacto aproximado de 6% en el precio final de las viviendas.
El análisis plantea que el impacto podría ser superior en sectores cercanos a corredores de transporte y otros puntos de alta conectividad. Esto se explica por una composición de hogares que presenta una mayor proporción de personas que viven solas o en hogares de dos integrantes.
Según Colliers, en estos sectores más de 40% de los hogares serían unipersonales, mientras que la densidad efectiva alcanzaría aproximadamente 1,4 habitantes por vivienda.
Bajo ese escenario, la consultora estima que la adecuación del parámetro normativo podría reducir hasta en 50% el valor del suelo imputado a cada vivienda, con una incidencia de entre 9% y 12% sobre el precio final.
Gleisner agrega que el cambio se produce en un contexto marcado por una baja sostenida de los permisos de edificación y por dificultades para viabilizar nuevos proyectos habitacionales.
“La construcción de viviendas se paralizó. Esta profunda crisis no es una impresión gremial; se refleja de manera nítida en las estadísticas oficiales de Permisos de Edificación de los últimos años, las cuales se han hundido hasta tocar los mínimos de las últimas tres décadas”, sostiene.
