Por: Cristóbal Uriarte, Abogado, Director Área Inmobiliaria y Gestión de Tierras, Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría.
En marzo presentamos algunos de los efectos no deseados del anuncio de la suspensión del IVA a la vivienda. En esa columna señalé que la sola mención de la medida había generado una contracción relevante en las compraventas, porque muchos compradores optaron por postergar sus decisiones a la espera de que se aclarara qué ocurriría con el precio. El proyecto de ley de Reconstrucción Nacional (Ley Miscelánea) ya fue presentado y sorteó con éxito la Cámara de Diputados, por lo que se debe ir adelantando a su aprobación definitiva para preparar su implementación.
El primer punto que conviene precisar es que la rebaja en el precio final no equivaldrá al 19%. Eso es un error que sigue circulando. El IVA a la vivienda no se aplica sobre el precio total del inmueble, sino solo sobre el valor de la construcción, excluyendo el terreno. Dependiendo del proyecto, el terreno puede representar entre un 10% y un 40% del costo total. El efecto real en el precio final, según distintos actores del sector, se mueve entre un 3% y 4%, aunque algunos indican que en ciertos proyectos podría llegar hasta un 10%. No es menor, pero tampoco es la rebaja que muchos consumidores esperan.
El segundo punto, quizás más relevante desde la perspectiva de la relación entre inmobiliarias y sus clientes, tiene que ver con los proyectos en curso. Frente a promesas ya suscritas o compradores con reservas activas, las inmobiliarias no deberían esperar a que la duda se instale: lo correcto es comunicar de forma proactiva que, en la medida en que el proyecto de ley se apruebe y la operación pueda formalizarse dentro del período de vigencia de la exención, el beneficio se trasladará al comprador.
No basta con esperar consultas. Esta es una oportunidad de fortalecer la relación de confianza con quienes ya tomaron la decisión de comprar. Y en esa misma comunicación, conviene aterrizar las expectativas: señalar explícitamente cuál será el ahorro estimado, para evitar que el cliente espere una rebaja del 19% que simplemente no ocurrirá. Gestionar esa expectativa con anticipación es mucho menos costoso que enfrentarla en el momento del cierre.
La vigencia de doce meses es a la vez su mayor virtud y su mayor riesgo. Es una señal clara y acotada que no distorsiona de forma permanente la estructura tributaria del sector. Pero también genera presión sobre un sistema de permisos y burocracia que ya estaba tensionado: si los compradores buscan formalizar sus operaciones antes de que venza el plazo, y los proyectos no tienen recepción definitiva que les permita escriturar en ese período, la medida puede generar frustración antes que soluciones. En ese escenario, la permisología seguirá siendo el cuello de botella que ninguna exención tributaria resuelve por sí sola.
Como ya hemos dicho, los cambios que propone esta ley para la industria inmobiliaria son una buena noticia. Pero como ocurre con toda norma que aterriza en un mercado complejo, el diablo está en los detalles. Los actores del sector que se tomen el tiempo de revisar sus contratos, sus estructuras de costos y sus calendarios de escrituración estarán mejor posicionados para aprovechar la ventana que se abre. Y los compradores harán bien en entender qué pueden razonablemente esperar antes de tomar decisiones basadas en una rebaja que, en los hechos, será bastante menor a la que el título de la ley podría sugerir.
