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Las alertas que levantó el proyecto que prorroga la eliminación del IVA a constructoras

Iniciativa que se votará en la Cámara está acompañada por un informe que advierte que Chile requerirá 2 millones de viviendas para cubrir su déficit habitacional a futuro, entre otros datos.

Por
Leonardo Núñez

Esta sema se debería retomar en la Cámara de Diputados la discusión de un proyecto clave para aliviar la crítica situación en la que se encuentra el sector del desarrollo inmobiliario. Nuevamente se puso en tabla la iniciativa que propone modificar la Carta Fundamental para prorrogar, por diez años, la eliminación del IVA a las constructoras (DL 910, de 1975).

El proyecto de artículo único tuvo un áspero  paso por la Comisión de Economía, donde no alcanzó un quórum de aprobación. Si embargo, se despachó a Sala (de conformidad con lo prescrito en el artículo 119 del reglamento de la Corporación) para su discusión  y votación.

En lo que no todos han reparado, es que el proyecto va acompañado de un informe que levantó una serie de alertas sobre el problema sistémico que afecta a toda la cadena de valor que alcanza el sector de la construcción de viviendas (déficit habitacional, precio de las propiedades, crecimiento del salario de los hogares, empleo y estabilidad financiera de las firmas constructoras, por nombrar algunos de los sectores e índices que son afectados  por este rubro económico).

En esa línea, se agrega que “esta iniciativa parlamentaria se funda en el preocupante déficit habitacional que en el país alcanza más de 600.000 viviendas y la delicada situación económica que enfrentan las constructoras e inmobiliarias desde hace 4 años, donde los incentivos estatales han sido pocos para fomentar la reactivación económica, así como los costos de construcción y venta de vivienda que siguen subiendo, eliminando por ende el sueño de la casa propia y generando miles de despidos”.

La diputada Flor Weisse (UDI) indica que “más allá de las críticas a la forma en que se plantea (esta) reforma constitucional”,  apoya el proyecto por el incremento de los costos de construcción y la elevación de los requisitos para los créditos hipotecarios y el pie inicial, lo cual “hace que sea prácticamente inalcanzable para la clase media acceder a una vivienda propia”.

En su región del Biobío, añade, se “enfrenta un déficit significativo de viviendas”, pero “lo que le preocupa especialmente es el impacto de esta situación en el empleo”, ya que estima que se han perdido 20.000 puestos de trabajo que antes entregaba de forma directa o indirecta la construcción.

Costos de la construcción

Respecto del precio de los suelos, el Ministro de Hacienda, Mario Marcel, “lo califica como un problema complejo y universal, destacando que en Chile se intentó abordar con una sobretasa a los predios eriazos. Sin embargo, esta medida resultó poco efectiva porque los contribuyentes encontraron formas de evitarla”. Además, señala que el costo del suelo es un factor determinante en el aumento del valor de las viviendas, más significativo incluso que el alza en los materiales de construcción.

Y sobre las tasas de interés hipotecarias, el secretario de Estado explica que están más relacionadas con las tasas de largo plazo, influenciadas por las condiciones financieras globales, que con la política monetaria del Banco Central. “Los shocks al mercado de capitales, como los retiros de fondos de pensiones, han afectado significativamente la disponibilidad de créditos de largo plazo, congelando el mercado hipotecario en 2021-2022 y dificultando su recuperación total”, gráfica.

La visión de los expertos del rubro, en tanto, es mucho más pesimista, de acuerdo a lo que se indica en el informe. Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción,  señala que el déficit habitacional actual afecta a unas 927.000 familias, cifra que incluye no solo a quienes carecen de vivienda propia, sino también a aquellos que viven en campamentos o en condiciones de precariedad extrema.

“Este número, sin embargo, no refleja toda la magnitud del problema”, advierte. Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadísticas , se necesitarán 865.000 nuevos hogares para 2035 debido al crecimiento poblacional. Sumando ambas cifras, el país enfrentará una demanda de cerca de 2 millones de viviendas para cubrir tanto el déficit existente como los requerimientos futuros.

León precisa que el desafío que esto implica es abrumador pues para satisfacer esta necesidad, Chile debería construir unas 200.000 viviendas al año, lo que representa el doble del ritmo actual, que se sitúa en aproximadamente 100.000 unidades anuales. Este ritmo de producción incluye tanto las viviendas financiadas por el sector público como las desarrolladas por privados. “Este rezago productivo refleja una crisis estructural que requiere una transformación en la manera en que se aborda el sector habitacional”, concluye.

Frases del informe

–Los precios de los materiales de construcción han crecido un 43% por encima del IPC. A esto se suman los costos laborales, que, aunque reflejan avances en condiciones laborales, también han contribuido al incremento de los precios finales (de las viviendas).

–El precio de la vivienda ha aumentado en un 150% en los últimos 20 años, mientras que los ingresos familiares solo han crecido un 50%.

–Las limitaciones en la expansión urbana, las restricciones en las densidades de construcción y las grandes inversiones públicas que valorizan terrenos sin mecanismos regulatorios han disparado el precio del suelo.

–Hay un sobrestock de 104.000 viviendas que permanecen sin vender. Este excedente, compuesto en un 75% por viviendas menores a 4.000 UF, representa una oferta orientada a la clase media que actualmente no encuentra suficientes compradores.

–Con las velocidades actuales de venta, tomaría aproximadamente 33 meses agotar este stock, cuando un mercado sano debería manejar un plazo de 18 a 20 meses.

–Antes de la pandemia y el estallido social, el sector de la construcción empleaba a 800.000 trabajadores. Actualmente, este número ha caído a 718.000, lo que representa una pérdida de 130.000 empleos potenciales.

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