Por: Mariana Samarotto, Master Business Partner, Capital Inteligente.
Por primera vez desde noviembre de 2021, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en Chile volvió a ubicarse bajo el 4%, alcanzando 3,98% en abril, según el Banco Central. Tras 53 meses consecutivos sobre esa barrera, el mercado respira, y respira con razón: una tasa menor reduce el dividendo, mejora la capacidad de endeudamiento y reabre decisiones de compra postergadas por años.
Pero hay algo más relevante que se suma a esta cifra. Esta semana, el ministro de Vivienda, Iván Poduje, anunció ante la Comisión de Hacienda la duplicación de cupos del FOGAES y del subsidio a la tasa, pasando de 50.000 a 100.000 cada uno. La decisión responde al éxito de la medida: al cierre de abril, los bancos ya habían cursado más de 24.000 operaciones y registraban sobre 76.000 solicitudes elegibles, prácticamente agotando el cupo original.
¿Por qué importa? Porque el subsidio reduce hasta 100 puntos base la tasa hipotecaria efectiva. Si combinamos el promedio actual del mercado (3,98%) con este beneficio, el costo financiero real para viviendas nuevas bajo 4.000 UF queda en torno al 3% o incluso menos, niveles que históricamente se consideran excepcionales en Chile. Para dimensionarlo, bajo 3% solo se vio durante la liquidez global post-pandemia y los retiros previsionales, un escenario que se asumía irrepetible.
Hoy lo estamos viendo, pero por otra vía: política pública dirigida, no exuberancia financiera. La diferencia importa.
Los efectos ya son medibles. Las ventas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana crecieron 19% en el primer trimestre de 2026 y las ventas netas avanzaron 35%, el mejor inicio de año desde 2021. El stock comienza a reducirse, los compradores postergados están activándose, y el inversionista de renta vuelve a hacer cuadrar la matemática entre dividendo y arriendo en departamentos pequeños bien ubicados.
Conviene también calibrar. La tasa baja, pero la barrera de entrada no cede al mismo ritmo: pie más alto, exigencias bancarias más duras y una vivienda que, producto del alza del suelo, estándares normativos y costos de construcción, se volvió estructuralmente más cara. El subsidio destraba acceso, no resuelve precio.
A esto se suma un riesgo silencioso. El stock disponible empieza a reducirse a buena velocidad, mientras el ingreso de nuevas unidades terminadas seguirá siendo bajo durante los próximos años, producto de la baja inversión en obras nuevas durante el ciclo previo. Esa combinación, mayor demanda activa y menor reposición de oferta terminada, anticipa presión al alza en precios justo cuando el acceso recién mejora. La ventana de hoy podría no repetirse en idénticas condiciones.
La tasa hipotecaria es uno de los termómetros más honestos de la economía. Cuando los bancos prestan barato a treinta años, es porque proyectan menos incertidumbre. Lo que hoy estamos viendo no es solo el regreso a la normalidad: es una combinación poco habitual de tasa de mercado contenida, subsidio extendido y demanda en activación. Una ventana que conviene leer antes de que otros la lean por nosotros.
