Por: Cristóbal Uriarte, Abogado, Director Área Inmobiliaria y Gestión de Tierras, Philippi Prieto-carrizosa Ferrero DU & Uría.
La publicación de la Ley N° 21.807 (publicada el pasado 16 de febrero) marca un punto de inflexión en la planificación territorial chilena. Por años, la falta de plazos, la dispersión de criterios y la ausencia de revisiones periódicas derivaron en instrumentos desactualizados y en una incertidumbre que afectaba tanto a la inversión privada como al desarrollo urbano. La nueva ley no resuelve todos los problemas, pero sí estructura un sistema más predecible, con responsabilidades claras y tiempos definidos para las autoridades.
Uno de los cambios más relevantes es la incorporación de un procedimiento escalonado y acotado para elaborar o modificar los instrumentos de planificación territorial. La caducidad automática si no se avanza dentro de tres años busca terminar con procesos que se extendían sin límite, manteniendo en vilo a municipios, comunidades y desarrolladores. La lógica es simple: si se inicia un cambio normativo, debe gestionarse con seriedad; de lo contrario, sigue vigente la regulación existente.
El nuevo Informe Bienal Obligatorio es quizás el mecanismo más transformador. Cada municipio y gobierno regional deberá pronunciarse cada dos años sobre si el instrumento vigente necesita actualización o si corresponde iniciar uno nuevo. No es solo un ejercicio administrativo: su incumplimiento puede constituir incluso falta a la probidad.
La norma introduce, por primera vez, una cultura de revisión continua, obligando a las autoridades a justificar públicamente por qué mantienen o modifican su planificación. Además, la ley fija un hito inmediato: el primer informe deberá emitirse en febrero de 2027, lo que obliga a ordenar diagnósticos que por años estuvieron dispersos o simplemente no existían.
El fortalecimiento del rol técnico del MINVU y de las SEREMI apunta a corregir una debilidad conocida del sistema: la aplicación dispar de las normas urbanísticas entre comunas. Si bien ya existían las DDU como referencia interpretativa, su aplicación no siempre era homogénea. La nueva facultad de emitir interpretaciones expresamente vinculantes, junto con la supervisión de la coherencia del proceso de planificación, debiera reducir ese margen de discrecionalidad y aportar mayor certeza a proyectos que antes podían recibir criterios distintos según la comuna en que se emplazaran.
La creación de la imagen objetivo, como etapa previa y vinculante, obliga a transparentar desde temprano el diagnóstico urbano, los escenarios alternativos y los efectos proyectados del cambio propuesto. Esta fase, acompañada de participación ciudadana temprana, debería otorgar mayor legitimidad a los procesos y disminuir controversias posteriores.
Finalmente, la ley incorpora mecanismos excepcionales para habilitar áreas fiscales con destino a vivienda o equipamientos urbanos, así como herramientas de regeneración urbana en zonas estatales consolidadas. Si se aplican con criterio, pueden dinamizar proyectos relevantes sin sacrificar la coherencia territorial.
La implementación será decisiva. Si los informes bienales se elaboran con rigor, si los plazos se respetan y si las autoridades ejercen sus nuevas facultades con responsabilidad técnica, esta reforma puede ser un paso serio hacia ciudades mejor planificadas y un mercado más predecible. Es una oportunidad para recuperar confianza en un sistema que, por años, avanzó sin una brújula común.
