Por:Álvaro Ricardi Mac-Evoy, Socio Fundador SPM Administración; Director Cigsa Chile y Directo Cgai.
Una conversación que se viene dando hace mucho tiempo es el valor del gasto común, algo que muchos tratamos de explicar desde distintos puntos de vista y formas. Aquí, una manera de estandarizar una explicación que podría llevarse a un lenguaje universal, y que vendría siendo, más bien desde lo normativo y lo estadístico.
Para esto me apoyé en Arturo Ortega, Co Fundador de Administradoronline, para que buscara dentro de su conocimiento en la ley, normas y/o certificaciones, todo lo que anualmente debemos cumplir como administradores para tener un edificio 10 puntos, en lo que respecta a cumplimientos legales y normativos. Cabe recordar que hace un mes atrás tenemos la nueva Ley Karin que nos exige nuevas capacitaciones y protocolos, que nos demandarán nuevos costos al estresado presupuesto mensual y que en un futuro vendrán nuevas exigencias.
Por otro lado, le vamos a agregar el costo promedio de la operación básica, sin considerar cuentas de consumo o mantención periódica de un edificio nuevo que entregan las inmobiliarias a los incipientes propietarios, para que sean administrados por nosotros, tampoco vamos a considerar grandes lujos en sus áreas comunes solo lo promedio.
Es decir: 60 unidades (todas de 60m2), en conserjería cinco conserjes y dos auxiliares de aseo, dos ascensores, una sala de bombas, cctv, un portón, instalación de gas, sistema de detección y extinción de incendio, citofonía, G.E, jardín y riego, sala de basura, sin caldera y un estándar aproximadamente de entre 6.000 m2 construidos este metraje es para valorizar el seguro exigido por ley.
Por el lado de lo normativo tenemos un valor aproximado de $13.776.640 y valor por infraestructura mínima aproximado de $62.520.000, nos da un total anual de $76.296.640 y un valor mensual de $6.358.053, que por unidad nos daría aproximadamente $105.967 y no hemos considerado aún los consumos básicos del edificio como vendría siendo el agua, luz, artículos de aseo y cualquier otra necesidad, mejora, imprevisto o reparación que requiera el edificio, además del recargo mínimo del 5% que por ley se exige para la conformación del Fondo de Reserva.
Con esto podemos observar que el gasto basal de una comunidad que cumpla con lo mínimo requerido por la ley y las normas exigidas, tanto como para lo que fue construido y el servicio que se merecen quienes lo habitan parte desde los $105.000 mensuales, lo que representa un quinto del sueldo mínimo. Por tanto, podemos decir que esta confirmación no distingue comuna o región donde está construido o a qué segmento de personas está pensado, ya que consideramos la estructura promedio básica de una comunidad y una
legislación que aplica a todos los habitantes y administradores de edificios.
Por ende, para tener un Edificio “Bo Derek”, estas son las bases mínimas que debemos cumplir para que cuando le pida a su administrador que haga gestiones para bajar su gasto común, compartan este artículo a su comité o comunidad, y vean que por más que intentemos reducir costos nuestra regulación actual nos deja la partida bastante alta.
En definitiva, cumplir con todas las exigencias mínima, hoy nos podrían afectar el seguir ejerciendo nuestra profesión y vernos afectos a una sanción (registro nacional de administradores), son objetivos contrapuestos cuando ustedes desean tener un edificio de mejor nivel, que cumpla con todas las exigencias y que a su vez esté sea catalogado como un Edificio Bo Derek, o sea un 10 perfecto.
