Por: Felipe García Bunster, Head of South Latam.
Chile atraviesa una de las crisis inmobiliarias más importantes de los últimos 30 años. Según cifras de la CMF, en 2024 se aprobaron cerca de 64 mil créditos hipotecarios, una caída del 70% en comparación con los 136 mil otorgados en 2020, lo que refleja con claridad el retroceso en el acceso a la vivienda.
El diagnóstico más común ha sido el alza en las tasas de interés, que pasaron de un 2,4% en 2020 a cerca de un 4,4% en 2025, encareciendo las cuotas mensuales y reduciendo la capacidad de endeudamiento de las familias. A esto se suma un aumento del 25% en el valor de la vivienda nueva en UF/m² durante los últimos cinco años, según cifras de Tinsa. Con precios más altos y tasas más elevadas, el acceso parece naturalmente más restringido.
Sin embargo, si retrocedemos a 2013, el panorama presenta una paradoja interesante. Ese año, con tasas similares a las actuales y un incremento del 40% en precios UF/m² en los cinco años previos, se aprobaron 95 mil créditos, casi un 50% más que en 2024. Entonces: ¿qué ha cambiado realmente?
Un ejemplo concreto puede ayudar. En 2013, un departamento promedio en Ñuñoa costaba 3.300 UF (unos $75 millones). Hoy cuesta 4.500 UF, lo que equivale a $175 millones. El alza en UF fue del 36%, pero en pesos, el aumento fue del 133%. En términos de ingresos necesarios para adquirir esa propiedad vía crédito, en 2013 se requerían $1,6 millones mensuales aproximadamente, mientras que hoy se necesitarían $3,8 millones: un aumento del 138%. Esto, a pesar de que las condiciones de financiamiento (tasa, pie y plazo), eran similares.
Y aquí es donde aparece el verdadero problema: el alza nominal. El valor de la vivienda en pesos ha crecido a un ritmo mucho mayor que los ingresos. Entre 2013 y 2023, el ingreso medio nominal en Chile aumentó un 65%, según la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE. En cambio, el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda similar casi se duplicó.
En resumen, el verdadero cuello de botella es el esfuerzo de pago nominal: el alza de los precios en UF podrían parecer razonables, más aún, considerando la evolución de los factores más incidentes en su composición, pero al convertirlos a pesos y contrastarlos con los ingresos reales, la brecha se vuelve insostenible.
El acceso a la vivienda no está bloqueado por condiciones extremas del mercado, sino por una desconexión estructural entre los precios nominales y los salarios reales. En otras palabras, el enemigo silencioso sigue siendo la inflación acumulada, que ha distorsionado la relación entre ingresos y el valor de las propiedades.
Frente a esto, necesitamos reflexionar sobre decisiones pasadas: ¿Fue acertado aplicar IVA a la venta de viviendas?; ¿Fue una buena idea eliminar el Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC)?. Tal vez estas medidas, contribuyeron a encarecer aún más un mercado ya tensionado. Reabrir este debate no es volver a una discusión caducada, sino mirar hacia adelante y pensar en políticas públicas que estén a la altura de los desafíos para el acceso a la vivienda, a propósito de la reciente discusión sobre las Contribuciones.
