Por: Mariana Samarotto, Master Business Partner Capital Inteligente.
El mercado inmobiliario chileno vive un momento de paradojas y transformaciones profundas. A simple vista, el alto stock de viviendas podría interpretarse como un signo de saturación y estancamiento. Sin embargo, esta cifra refleja un fenómeno más complejo, donde las posibilidades surgen de la brecha entre la percepción del mercado y su realidad económica.
Durante años, las inmobiliarias han enfrentado el desafío de mover un inventario que se ha mantenido elevado, impulsando estrategias comerciales agresivas: descuentos significativos, bono pie, arriendos garantizados y otros incentivos que antes parecían impensables.
No obstante, la demanda no reaccionó con la rapidez esperada hasta la introducción de la tasa subsidiada a mediados de 2025, lo que dinamizó el segmento bajo UF 4.000, pero que hizo que la velocidad de absorción del stock siga siendo lenta.
Mientras en condiciones normales el mercado debería agotar inventario en menos de 24 meses, hoy ese plazo supera los 33 meses, llegando incluso a 40 en ciertos segmentos. Este dato revela que el problema no es solo la cantidad, sino la calidad y adecuación de la oferta a las nuevas demandas del mercado.
Además, la evaluación de alternativas se ha sofisticado. Ya no basta con mirar la plusvalía histórica o un cap rate (Tasa de Capitalización) prometedora. Variables como vacancia, liquidez del activo, calidad de la demanda y riesgo ajustado al retorno son ahora el centro del análisis.
Este nuevo enfoque de analizar la probabilidad de retorno, más que solo cuánto se puede ganar, ha redefinido los activos preferidos. La prioridad es la capacidad de generar flujo constante, más que la expectativa de una alta plusvalía.
Aquí surge una paradoja: pese a que tenemos tasas hipotecarias más competitivas que hace algunos años, con condiciones comerciales únicas y precios que aún no reflejan costos futuros como el fin del CEEC, junto a un crédito especial de empresas constructoras, muchos inversionistas postergan sus decisiones por incertidumbre. Esta brecha entre las condiciones objetivas y la percepción del mercado, es precisamente donde nacen las oportunidades.
Si bien es cierto, hay anuncios que podrían modificar el panorama inmobiliario, mientras se materializan, las opciones reales comienzan a desaparecer, pues el mercado se mueve rápido y la incertidumbre puede diluir ventajas competitivas.
Históricamente, los grandes aciertos inmobiliarios no surgen en momentos de certeza absoluta, sino en instantes donde el mercado duda y el riesgo se percibe alto.
Hoy la ventaja competitiva está en la capacidad de interpretar correctamente el desfase entre percepción y realidad. En definitiva, el desafío está en mirar más allá de las cifras superficiales y comprender las dinámicas profundas que están redefiniendo la inversión inmobiliaria en Chile.
