Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
El contexto actual del mercado inmnobiliario podría describirse como virtuoso para los compradores. Esto, debido a que en un período acotado de tiempo, han confluido tanto beneficios gubernamentales como privados desde las inmobiliarias, las cuales presionadas por el sobrestock, están entregando diferentes ofertas. En este contexto, muchos se preguntan si es mejor comprar ahora, seguir arrendando o simplemente esperar.
La tentación es responder con una fórmula única, pero la verdad es que no existe una respuesta universal. La decisión no depende solo de cómo están las tasas bancarias, de cuánto han bajado los precios o de cuál es el ahorro disponible; sino que, sobre todo, de la situación particular de cada persona: su nivel de deuda, su capacidad de crédito, sus necesidades reales y el tiempo que efectivamente planea vivir en esa propiedad.
Hoy existen muchos jóvenes y nómadas digitales que rotan de ciudad en ciudad y para quienes comprar una vivienda para vivir, simplemente no tiene sentido por más atractivo que parezca el escenario.
El mercado inmobiliario chileno atraviesa un momento de sobre stock y las inmobiliarias están haciendo lo posible por liquidarlo. Entre las medidas más visibles están los subsidios, descuentos, bonos de pie y una batería de incentivos que rara vez se ven todos juntos. Por lo que si se cuenta con capacidad crediticia y con la voluntad de comprar, este es objetivamente, un buen momento para hacerlo. Los precios tienden siempre a subir, la oferta de propiedades nuevas se va a reducir y las condiciones actuales difícilmente se repitan en el corto plazo.
Empero, que el escenario sea favorable, no significa necesariamente que la compra convenga a todos. Para ordenar la decisión, conviene mirar un conjunto de variables concretas. Quien tiene ingresos estables, ahorro suficiente y poca deuda, debería evaluar seriamente comprar hoy.
Por el contrario, quien tiene ingresos estables pero no cuenta con ahorro, probablemente debe esperar y fortalecer ese respaldo antes de dar el paso; así como quien enfrenta incertidumbre laboral —no sabe qué pasará con su trabajo en los próximos meses— hace bien en arrendar mientras se aclara ese proceso; o quien arrastra un nivel de deuda alto, debería primero reducirla antes de sumar un compromiso financiero de largo plazo; y quien está en un período de transición, pensando en un cambio de ciudad, de país o de etapa vital, también encuentra en el arriendo la alternativa más razonable.
Distinto es el caso de quien está construyendo un proyecto familiar más estable, formando pareja, pensando en hijos: ahí sí conviene evaluar la compra con calma, siempre que el dividendo no resulte muy superior al arriendo y exista capacidad real de sostenerlo en el tiempo. Aquí hay un perfil que suele sorprender: el gran inversionista, el que sabe usar el crédito como palanca para generar riqueza, casi siempre prefiere arrendar su propia vivienda y destinar su capacidad crediticia a comprar para invertir. No es contradicción, es claramente una estrategia.
Sobre el pie, conviene despejar un mito de antaño: no contar con ese pago inicial en dinero completo, ya no es el gran obstáculo que solía ser. El concepto del bono pie y otras fórmulas para suplir esa exigencia se han vuelto parte habitual de la industria, aunque no siempre estén respaldadas formalmente por la banca. La realidad del mercado ha empujado a que se busquen soluciones, porque la alternativa a eso es derechamente no vender.
Antes de firmar cualquier promesa de compraventa conviene hacerse algunas preguntas básicas, como sobre la estabilidad de los ingresos, la capacidad real de pago y el tiempo que se piensa vivir en esa propiedad, pero sobre todas ellas, hay una que ordena el resto: ¿estoy comprando para vivir o para invertir? Si el objetivo es la inversión y existe acceso a crédito, el momento actual es favorable, priorizando zonas con buena proyección y proyectos con plusvalía real.
Ahora, si el objetivo es tener un hogar, la ecuación cambia y entran en juego la ubicación, la familia y las necesidades futuras, de modo que una excelente compra para invertir puede ser, al mismo tiempo, una mala decisión para vivir.
La ansiedad de “comprar ahora antes de que se acaben los beneficios” es comprensible, pero no debe reemplazar el análisis: la recomendación de fondo es que la compra esté siempre acompañada de asesoría, que se compare bien y que se identifique primero el objetivo, porque el sobre stock actual puede ser una gran oportunidad, pero solo para quien antes miró su propio balance con honestidad.
