Por: Gerardo Ureta C., CEO EconoDataAI www.econodataai.cl y PhD(c) en Industria Inteligente PUCV.

El sector inmobiliario chileno vive una crisis que exige voluntad política. En 2026 persiste la paradoja: las tasas hipotecarias cayeron a 4,2%, pero las ventas rondan 3.000 unidades mensuales, menos de la mitad de 2019. No falta demanda, falta previsibilidad y marcos que no encarezcan la oferta.

La CChC estima un stock superior a 105.000 unidades, con más de dos años de absorción. Muchas familias no acceden al crédito por exigencias y plazos de ahorro que promedian 11 años. El cuello de botella es la “permisología”: falta de certeza jurídica y normas que multiplican tiempos y costos.

La gestión del Minvu ha sido cuestionada. La Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), reporta un déficit del Serviu Metropolitano del 32,3% (≈ $312.000 millones) que frena viviendas sociales. El Minvu reconoce deuda vencida con constructoras cercana a US$130 millones, aunque aún existe dudas sobre la real magnitud.

Desde 2004, normas sucesivas han elevado costos sin evaluar impactos. El IVA a la vivienda (2016) encareció precios; exigencias y planificación restrictiva redujeron suelo; la eliminación del CEEC, aún en transición, resta incentivos cuando se necesita capital de trabajo.

La inversión estará deprimida por baja confianza y salida de capitales; los fondos de pensiones se han reducido 25-30%, limitando financiamiento justo cuando el sector debe absorber capacidad ociosa. El déficit cuantitativo supera medio millón de viviendas y, sumando arriendos precarios y allegamiento, puede acercarse a 1,5 millones de hogares.

La solución no es más Estado constructor ni subsidios permanentes. Quizás sea necesario tomar algunas, como el silencio administrativo positivo con fiscalización posterior, habilitar suelo fiscal ocioso en la RM mediante concesiones y usufructos y por último, generar incentivos tributarios permanentes (exención IVA y reducción de contribuciones al primer hogar) para bajar precios 15-20%.

Propuestas de los candidatos presidenciales que son pro inversión y desarrollo inmobiliario, han generado diversas propuestas como el “Pie Cero”, el que busca facilitar acceso a jóvenes que cotizan y quieren comprar hasta 4.500 UF sin ahorrar pie. También hay programas de 800.000 soluciones y autoconstrucción asistida con subsidios de hasta 1.000 UF.

Además, se estima que cerca del 30% de nuevos desarrollos incorpora certificaciones verdes y la digitalización (BIM, análisis predictivo, logística), lo que puede reducir costos 15-25%. Pero la productividad está estancada por trabas regulatorias.

Chile tiene dos caminos en 2026: más regulación que paralice inversión, o liberar capacidad instalada eliminando burocracia innecesaria. El déficit se resuelve destrabando permisos, habilitando suelo y dejando que el sector privado, con agilidad técnica y financiera, construya.