En una entrevista con el Vicerrector Académico de la Universidad de los Andes, Ph.D. en Economía, Universidad de Münster, Alemania y Director Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School, Universidad de los Andes, repasamos los vaivenes del 2022 en el sector inmobiliario.
Por: Renato Herrera Lagos
En conversación con El Diario Inmobiliario, el profesional señala que las políticas habitacionales y el tema de los permisos de edificación son donde se podrían tomar medidas que colaboren: “El Plan de Emergencia Habitacional diversifica los ámbitos del trabajo de la política habitacional. Soy un convencido que la política habitacional tradicional chilena, ósea el clásico subsidio que conocemos, es un modelo agotado dado el nivel de precios que tenemos en viviendas. Lo hace muy poco viable”.
¿Cuáles son los desafíos del sector inmobiliario de cara al 2023?
Lo que enfrentamos en 2022 fue una tormenta perfecta en la industria inmobiliaria, con varios componentes. Uno de ellos, que fue de los más gatillante, fueron los cambios de las condiciones financieras y la caída en la actividad económica. Lo observado en 2022 fue una disminución de la demanda agregada, desaceleración importante del PIB y un desplome en las ventas de viviendas. Si comparamos el tercer trimestre con el mismo (2021-2022), va un 40% por debajo de las ventas de viviendas, lo que es una caída muy importante.
¿Cómo debe enfrentar estos vaivenes económicos la industria inmobiliaria?
Nosotros tuvimos un salto más o menos grande en las tasa de interés de largo plazo que se ha traducido en un salto en los créditos hipotecarios, cercanos en 200 puntos bases. Esto genera que muchas personas que habían firmado promesas hace uno o dos años, con proyectos en blanco, se ven en una situación que no pueden comprar. El segundo elemento a lo largo del 2022 es el salto en los costos de construcción. Yo diría que eso tuvo más impacto a finales del año pasado y ha puesto en jaque a algunas empresas constructoras. Un tercer elemento tiene que ver con el tema permisológico o las dificultades de recibir las obras. Eso retrasa la escrituración, tiene un costo e impacto en los gastos financieros y endeudamiento de las empresas inmobiliarias.
¿Cree que las autoridades debían asumir mayor responsabilidades con las inmobiliarias dado los factores económicos que las afectaron?
Es difícil la pregunta, porque no es el rol de las autoridades el cuidar de las empresas. Tenemos un tema del que no hemos avanzado y que tiene que ver con los permisos regulatorios. Ahí probablemente estamos un poco al debe. En el tema de la coyuntura no lo tengo tan claro, porque desde el punto de vista de las autoridades no tengo la sensación que ellos hayan podido hacer algo. Obedece a temas macroeconómicos, la caída en la actividad o el aumento de las tasa de interés asociado a una política monetaria que busca estabilizar la inflación. Me parece que el actuar de las autoridades es correcto.
¿Por qué el tema de los permisos es motivo de análisis para el sector?
En el tema de los permisos uno podría llegar a pensar en algunas medidas que pudieran haber ayudado un poco más, pero tampoco es fácil, porque el tema permisológico es muy complejo; ahí se entrelazan temas que funcionan a nivel municipal. Quizás tenemos una Ley de Urbanismo y Ordenanza que se ha quedado un poco atrás respecto a lo que la industria necesita.
¿Qué debe hacer el rubro para enfrentar este nuevo año lleno de incertidumbre?
Pienso que lo que vamos a enfrentar el 2023 es un mercado inmobiliario más pequeño, esto pensando en el mundo de los desarrollos para ventas o arriendo de viviendas. Se puede tener una visión distinta respecto a los desarrollos en activos de renta, oficinas, rentas comerciales o activos industriales. Creo que vamos a enfrentar un mercado reducido respecto a la capacidad de compra de viviendas, y tal vez, los desafíos están en repensar el tipo de producto que se pueden ofrecer, eventualmente dar un giro en la producción de viviendas para arriendo.
Las reformas que está impulsando el Gobierno: ¿ayudan o perjudican?
La Reforma Tributaria sobre todo con el tema del IVA y algunos beneficios tributarios asociados a personas naturales que están cuestionados con la nueva propuesta de reforma, pueden haber incidido en la mirada de los inversionistas hormigas o los que compran una o dos unidades para arriendo, pero en el caso de los proyectos multifamily, creo que ahí existe una oportunidad grande y acá hay cosas bien contradictorias, por un lado tenemos esta situación de tormenta perfecta desde la venta y, por otro lado, tenemos un crecimiento importante en la demanda. Seguimos teniendo un déficit habitacional grande.
¿Que se ha visto del mercado de multifamily en Chile?
Desde el punto de vista del desarrollo del mercado para renta pienso que siguen existiendo oportunidades. Cuando miramos lo que ha pasado con los multifamily en la Región Metropolitana, han sido un tipo de activo que ha seguido creciendo, de hecho se han sumado un número importante de unidades para renta en proyectos de multifamily.
Está el tema del parque habitacional público o la idea de que el Estado construya o licite y opere en el fondo lo que se podría denominar como viviendas públicas. Eso en muchos países es común, aunque tengo dudas que se pueda hacer una política más exitosa.
¿Existe algún vaticinio para ese mercado?
Creo que vamos a terminar el año probablemente con más de 100 proyectos de multifamily y va a seguir subiendo. Existen por lo bajo entre 70 a 80 en desarrollo; es un mercado pujante y existen oportunidades. Los multifamily están todos en expansión y (proyectos) como los family office de inversionistas privados que también están incursionando en este negocio. De hecho, inmobiliarias de desarrollos para la venta se han asociado con inversionistas, justamente para crear multifamily pensando en un escenario donde las ventas del mercado inmobiliario retail no anda tan bien.
¿Cuáles son los errores que se pueden mejorar en este 2023 de cara a la administración en el Minvu?
En términos gruesos no me parece que existan errores, aunque puede que se hayan cometido. El Plan de Emergencia Habitacional es un plan interesante desde el punto de vista que su lógica busca salir del subsidio tradicional de compra. El subsidio tradicional de compra tiene un problema grande y es que no permite financiar viviendas a los precios que tenemos; el subsidio se nos quedó corto para el financiamiento tradicional de la vivienda social en Chile. Probablemente este era un subsidio pensado para una vivienda mucho más barata, pero dicha vivienda hoy en día, en precio es tres veces más cara de lo que era hace 20 o 25 años atrás. En ese sentido los subsidios se han ido quedando un poco atrás.
¿Qué objetivos destaca del Plan de Emergencia habitacional del Minvu?
El Plan lo que en parte hace, a mi juicio, es buscar alternativas que toman tiempo pero es interesante la idea, porque está la ida por un lado de potenciar el subsidio de arriendo que es una buena solución y que en muchos países se usa ese tipo de subsidios (arriendo), ya que es una potencial solución al problema habitacional de los países. Probablemente en algo que el Minvu quiere potenciar y lo hará en el futuro.
¿Existe otro tema que el Minvu debiera abordar en este 2023?
Está el tema del parque habitacional público o la idea de que el Estado construya o licite y opere en el fondo lo que se podría denominar como viviendas públicas. Eso en muchos países es común, aunque tengo dudas que se pueda hacer una política más exitosa. En ese sentido, me parece más interesante apuntar derechamente al subsidio de arriendo. Se aprovecha el parque habitacional que existe, el stock disponible y permitir que las personas puedan acceder a esas viviendas a través del subsidio de arriendo.
¿Se inflaron las expectativas respectivas a la construcción de vivienda social?
Hay un tema político de señal que quería dar el Minvu en término de viviendas que le interesa construir. Ellos dicen que necesitan un montón de viviendas y quieren construirlas. Sin duda que es el mensaje que entregan. En lo personal la señal me parece bien, no es fácil de lograrlo dado la coyuntura que vivimos y la cantidad de recursos que el propio Minvu puede poner.
¿Siempre ha sido así el actuar de la cartera de Vivienda?
Históricamente la política habitacional chilena ha sido bien contracíclica, si pensamos en el 2009, en el primer Gobierno de la Presidenta Bachelet y con Velasco en el Ministerio de Hacienda, ellos lanzaron un programa de subsidios muy amplio para efecto de expandir la construcción de nuevas viviendas. Tiendo a pensar que algo así hoy en día es pensable.
¿Y el tema de la planificación urbana?
Efectivamente el tema de la planificación urbana no está muy bien planteado, aunque se podría pensar expansión habitacional hacia otras ciudades o comunas donde uno se pregunta cómo logramos que la conectividad y el transporte público, lleguen a esas zonas de modo que si instalamos más viviendas tengan conectividad y no pase lo mismo que pasó en los años noventa con la expansión urbana a través de la política habitacional, donde se construyeron bolsones enormes de viviendas en comunas donde no existía nada alrededor.
Si tuviera la opción de asesorar al Gobierno ¿en qué tema serían?
Yo creo que las urgencias del Minvu son varias. Una tiene que ver con la ejecución de los subsidios habitacionales no otorgados. Yo creo que ahí hay un desafío no menor y tiendo a pensar que ellos lo están abordando. El Minvu se da cuenta que tiene un montón de subsidios dando vuelta y tiene que lograr que las viviendas se construyan y esos subsidios se puedan otorgar.
Lo otro se relaciona con los permisológicos respecto al otorgamiento de permisos como resolución de conflictos entre los municipios y las inmobiliarias, o eventualmente, con otros entes de Gobierno, estoy pensando en temas ambientales y de impacto vial, que también ralentizan el desarrollo de proyectos. Yo creo que también ahí viene algo donde se podría pensar. Cuando se mira el mundo desarrollado también uno se encuentra con esto.
¿Cómo se vislumbra el panorama en el sector inmobiliario de cara al 2023?
Respecto al panorama no se ve bien, no estamos en una época de buenas noticias para la industria inmobiliaria, tenemos un ajuste y, si miramos los anteriores, pensando en 2008 y 1998 donde tuvimos dos resecciones importantes en Chile y hubo caídas en las ventas del sector, son crisis que duraron cerca de 4 años. Tuvimos un peak en la industria hacia fines de 1997 y se recupera la venta cerca del 2002. En 2008 pasa lo mismo, entonces, vamos a tener un ajuste que fácilmente puede durar dos años más y en algún momento esto va a tocar fondo y empezará a subir. Espero que toquemos fondo el 2023 y no siga bajando.
¿Cuál ha sido el comportamiento de la banca en la reactivación del sector?
Yo sería cuidadoso con el tema de la banca, porque es una industria extremadamente regulada y la banca presta dinero a terceros, entonces, cuando se presta el dinero que no es de uno, yo creo que se debe ser cuidadoso y saber bien a quién se lo presta o cómo lo presta. Los riesgos hoy son grandes y por eso ellos han sido cuidadosos. Eso pasa no sólo en Chile sino que en todo el mundo. Ellos son muy regulados y no olvidemos que los problemas que ha habido por un exceso de crédito de la banca al sector inmobiliario, podemos pensar en la crisis subprime de 2008 o se puede mirar lo que pasa en china.
Respecto a la reforma de pensiones: ¿Cómo afectaría esto si las administradoras de fondos de pensiones llegan a desaparecer o cambian su rol de inversión?
El mundo de las rentas vitalicias son un actor relevante de financiamiento en la industria inmobiliaria. Ellos tienen cerca del 16% de la cartera de inversión, en ese sentido no es tan complejo. Evidentemente, si tuviéramos el 6% adicional de cotizaciones y fuera completo ahorro, eso ayudaría pero no es que el 10% actual de ahorro se esté eliminando, independientemente si es administrado por el ente estatal o estas nuevas administradores de fondos distintas a las AFP. No se esperaría un cambio en el financiamiento hipotecario o en general para la industria inmobiliaria. O le veo un impacto negativo para la industria inmobiliaria.
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