Análisis de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez propone mejorar el modelo de financiamiento vía compra (la modalidad dominante en Chile) para cerrar las brechas de acceso que hoy existen y mitigar la crisis del sector.
Por Leonardo Núñez
“Si bien el ajuste de demanda es inevitable dado el cambio en las condiciones financieras, es importante explorar medidas que en el corto plazo eviten una excesiva destrucción de empleos y de valor en el sector construcción e inmobiliario”.
Esa es la principal conclusión del 2° boletín económico sobre el sector que acaba de publicar la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez, el que también analizó la evolución en los precios, condiciones de financiamiento y ajustes que atraviesa este mercado.
A cargo de los académicos Kevin Cowan y Julio Riutort, se señala que luego de una década de crecimiento sostenido en los precios, “el sector inmobiliario sufrió un importante shock de demanda gatillado por el alza de las tasas de interés reales de largo plazo”.
Esto ha generado aumentos importantes en el stock de viviendas disponible para la venta, caídas en los precios de casas y departamentos y un freno en la inversión del sector, lo cual también explica la caída del empleo, como ya han advertido otras mediciones (en el trimestre julio-septiembre, la actividad inmobiliaria tuvo una caída de un 9,2% en los puestos de trabajo, según datos del INE).
El sector construcción e inmobiliario concentra el 9% del empleo, lo que lo hace el tercer rubro más relevante en esta materia, superado sólo por comercio y manufactura. “El financiamiento de la construcción y del sector inmobiliario residencial son, a su vez, una fracción importante del crédito bancario, llegando a cerca de 18% del total de las colocaciones comerciales de la banca mientras que los préstamos para la vivienda representan un 35% de la cartera total”, se indica en el informe.
Por ello, los especialistas recomiendan que en el “mediano plazo se debe avanzar con cambios que potencien la oferta de viviendas, y explorar maneras de complementar y mejorar el modelo de financiamiento vía compra (la modalidad dominante en Chile) para cerrar las brechas de acceso que hoy existen, y mitigar la prociclicidad del sector”.
Al respecto, especialistas han señalado a nuestro medio medidas que podrían tener un impacto relevante. Javier Zulueta, abogado de GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción, propone “posponer la exención del beneficio tributario para las empresas constructoras, que progresivamente a partir de este año, se irá disminuyendo hasta eliminarse totalmente en 2027”. Se trata del Crédito Especial de las Empresas Constructoras conocido con la sigla CEEC. Este beneficio consiste en una rebaja del 65% del IVA y se eliminará definitivamente en 2027.
También se está a la espera de las negociaciones entre el Ministerio de Hacienda, la Cámara Chilena de la Construcción, BancoEstado y la Asociación de Bancos (ABIF) para definir una fórmula que permita a los compradores de vivienda pagar una tasa de interés hipotecaria menor en 2 puntos porcentuales a la actual. Esto permitiría reducir los pagos de dividendos en un 16%-17%.
