Mientras los costos de construcción continúan al alza en dólares, gran parte de las propiedades usadas en aún se comercializa por debajo de su valor de reposición.
Por Leonardo Núñez
En Argentina el mercado inmobiliario muestra señales de reactivación, aunque todavía lejos de un escenario de euforia, y con eso, vuelve a instalarse la pregunta entre inversionistas y compradores: ¿conviene construir una propiedad desde cero o comprar una usada?
El debate se produce en un contexto marcado por el fuerte aumento del costo de construcción en dólares y por valores de venta de viviendas usadas que, en muchos casos, todavía se mantienen por debajo de su costo de reposición. Para distintos actores del sector, esa diferencia está generando una oportunidad difícil de ignorar.
Según el último informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa), correspondiente a abril de 2026, las casas en el Área Metropolitana de Buenos Aires comenzaron a mostrar señales de recuperación.
Mientras en la Ciudad de Buenos Aires los precios permanecieron relativamente estables, algunas zonas del Gran Buenos Aires registraron alzas mensuales, especialmente en el sector norte y oeste.
En paralelo, construir se ha vuelto considerablemente más caro. De acuerdo con el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, el valor de construcción superó los US$1.000 por m² más IVA durante el último período medido, considerando el tipo de cambio informal.
Sin embargo, especialistas advierten que ese cálculo no contempla terreno, impuestos, honorarios, comercialización ni rentabilidad del desarrollador.
Al incorporar esos factores, referentes del mercado estiman que el costo final de construcción más económico parte en torno a los US$1.500 por m² más IVA y puede elevarse significativamente en proyectos de estándar premium.
La diferencia se vuelve evidente al comparar esos montos con el mercado del usado. Datos de Zonaprop muestran que una vivienda usada de tamaño medio en Buenos Aires mantiene valores de publicación similares —e incluso inferiores— al costo total de construir una propiedad nueva.
En algunos barrios, los precios llegan a ubicarse bajo los US$1.500 por m².
Ese escenario ha comenzado a reposicionar a las propiedades usadas como una alternativa atractiva para inversionistas y compradores finales, especialmente en inmuebles con potencial de remodelación.
A mitad de 2026, la tendencia parece clara: salvo en proyectos muy específicos o altamente personalizados, comprar usado ofrece una relación costo-beneficio más favorable que iniciar una obra desde cero. El mercado observa que las viviendas terminadas todavía conservan espacio para recuperar valor, mientras los costos de construcción continúan presionados al alza.
