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10 junio, 2024 /

Modificación a los Planes Reguladores Comunales 

Por: Cristóbal Uriarte, abogado – Asociado Principal Área Inmobiliaria Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. 

En el último tiempo, varios medios han destacado el hecho de que más de la mitad de las comunas de la Región Metropolitana, se encuentran en proceso de modificación de sus planes reguladores comunales (PRC). Si bien es crucial actualizar las normas urbanísticas que nos rigen, en particular, para poner al día aquellas que llevan 25 años sin modificación, no podemos negar la cuota de incertidumbre adicional que aporta esta situación en la ya golpeada industria inmobiliaria. 

Según los expertos, el proceso de modificación de los PRC dura un promedio de 5 años, y en algunos casos, las municipalidades tardan hasta 8 años en concluir este trámite. Si bien es cierto que con la excepción de Providencia, Maipú y Cerrillos, no se ha congelado el otorgamiento de nuevos permisos de construcción, es muy probable que los desarrolladores opten por posponer sus decisiones de compra hasta tener mayor certeza sobre qué uso se le podrá dar a cada terreno. 

O bien, si es que se trata de un terreno del cual ya son propietarios, esperarán hasta saber cuáles serán las modificaciones urbanísticas que se aprobarán, recordemos que las modificaciones no solo pueden ser negativas, sino que también, pueden traer mejoras a las condiciones constructivas de un determinado terreno. En ese contexto, el desarrollador estimará que es mejor esperar antes de tomar cualquier decisión.

El gran problema de esto es que no es un evento aislado, sino que corresponde a una situación que afecta a la mayoría de las comunas de la Región Metropolitana, lo que agudiza la incerteza y podría significar una mayor parálisis en la industria inmobiliaria. 

Esto pone sobre la mesa un tema de mayor importancia que es la forma inorgánica e independiente en que funcionan las municipalidades, donde cada una modifica su instrumento de planificación según estime conveniente y a su ritmo, sin tener en consideración que a pesar de los límites comunales, forman parte de una gran ciudad.

La solución a este problema no es sencilla, ya que implica cambios legislativos con el objetivo de permitir una gestión más integrada de la ciudad, buscando que los PRC se coordinen entre sí y que la gobernación regional tenga verdaderas facultades para planificar la región de manera organizada y coherente entre las diferentes comunas que la componen. 

Si bien la Ley 21.074 que busca fortalecer la regionalización del país contiene materias al respecto, falta mucho por avanzar si queremos terminar la figura donde cada comuna es un reino independiente. 

Asimismo, es conveniente establecer un procedimiento de modificaciones a los PRC que sea estricto y exigible; con presencia de expertos y una participación ciudadana activa; que responda a un razonamiento profesional y técnico; y con plazos que se cumplan realmente y que no sean prorrogables al solo arbitrio de las autoridades. Esto representaría un avance significativo y proporciona certezas a una industria que las necesita.

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