Dubái: La fiesta terminó

Por: Carlos Balart — Fundador de Miaminmobiliario.com · Cross-border Commercial Real Estate Advisor. 

En Dubái comprar un departamento se equipara a conseguir entradas para un concierto de BTS. Hubo lanzamientos con filas de 36 horas y gente acampando para comprar. Binghatti presentó su ciudad con marca Mercedes-Benz ante 25.000 invitados, con Andrea Bocelli en la apertura y un show de drones al cierre. Así, proyectos completos se vendían en horas, sobre planos y renders, a compradores que no pensaban vivir ahí sino revender el contrato antes de la entrega.

El año pasado la ciudad batió su récord con unas 270.000 compraventas y siete de cada diez en verde. Un penthouse se vendió en 150 millones de dólares (según su desarrollador) y la futura Trump Tower anunció que aceptará pagos en criptomonedas.

Quienes vivieron Miami en el 2006 reconocen la escena: edificios vendidos en un fin de semana, contratos que cambiaban de mano dos y tres veces antes de que existiera el edificio y la certeza de que los precios solo podían subir. Empero, entre el 2007 y el 2011, los precios en Miami cayeron a la mitad.

Las señales de alerta en Dubái llegaron antes que la guerra. Hace más de un año, la clasificadora Fitch advirtió que la oferta de viviendas crecería tres veces más rápido que la población. JPMorgan fue más lejos, cuando aseguró que la ciudad no tiene gente para ocupar los 300.000 a 400.000 departamentos que se esperan de aquí a 2028.

En febrero empezó la guerra con Irán. El aeropuerto perdió casi un tercio de sus pasajeros y el comprador apurado desapareció. La bolsa lo leyó antes que nadie y el índice inmobiliario de Dubái cayó cerca de 18% en el año.  La acción de Emaar, el mayor desarrollador, vale un tercio menos que la víspera de la guerra. Emaar vendió 45% menos en el primer semestre que en igual período del año anterior.

Ahora los brokers cuentan que los departamentos comprados en blanco, en edificios que aún no inician su construcción, se están revendiendo por menos que el precio del contrato.

Lo que viene preocupa más que lo que pasó. Este año se esperan unas 120.000 viviendas nuevas y los arriendos ya caen 6,2% solo en el segundo trimestre, según CBRE. S&P. Es más, lo dijo esta semana sin rodeos: las entregas de 2027 y 2028 «podrían acelerar la corrección de precios», sobre todo en los departamentos comprados para invertir. Un edificio nuevo sin arrendatarios no paga gastos comunes ni dividendos.

La prueba de verdad llegará en 2027, cuando se entreguen los primeros edificios y se vea cuántos compradores llegan a cerrar, y en cuánto salen a la reventa los departamentos una vez terminados.

Para el inversionista chileno que mira comprar en blanco, en Dubái o en Miami, la lección es la misma: más que el brillo del lanzamiento, la opulencia y el champagne de la sala de ventas, importa cuántos departamentos vienen en el tubo y quién los va a ocupar. El vendedor nunca lo dice, pero los registros públicos, sí.