Por: Marcos Brito, director ejecutivo del Instituto de la Construcción.
La reciente modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, publicada mediante el DS N.º 68/2026, incorpora cambios relevantes para el desarrollo inmobiliario. Entre ellos, nuevos criterios para calcular densidad, ajustes a las exigencias de estacionamientos y modificaciones al régimen de conjuntos armónicos.
Una primera lectura muestra cifras que naturalmente llaman la atención. El factor general utilizado para calcular densidad habitacional pasa de 4,0 a 2,8 habitantes por vivienda y, bajo determinadas condiciones de localización, puede llegar a 1,4. De esta manera, para una misma densidad máxima definida por el instrumento de planificación territorial, esto puede permitir que el cálculo admita un mayor número de unidades habitacionales.
También se incorporan condiciones que hacen posible reducir hasta en 50% determinadas exigencias de estacionamientos, mientras que para conjuntos armónicos aparecen cambios importantes en requisitos de dimensión y posibilidades de incrementar constructibilidad y altura cuando se cumplen las condiciones establecidas.
Sin embargo, sería equivocado interpretar estas modificaciones únicamente como una ampliación automática de la capacidad de los terrenos.
La cantidad efectiva de viviendas que puede desarrollar un proyecto continúa dependiendo de múltiples variables: constructibilidad, altura máxima, ocupación de suelo, rasantes, distanciamientos, estacionamientos, características del predio y, naturalmente, de lo que establezca el respectivo Plan Regulador.
Probablemente, uno de los aspectos más interesantes de esta modificación es que refuerza el valor de la localización. La cercanía a estaciones de transporte público y a vías de mayor jerarquía adquiere incidencia en distintos beneficios normativos. Esto introduce una señal relevante respecto de cómo vinculamos vivienda, movilidad e infraestructura urbana.
Entonces, para el sector inmobiliario el desafío no consiste simplemente en aplicar nuevos factores. Será necesario revisar tempranamente cada terreno, comprender cómo interactúan las distintas disposiciones y evaluar de manera integral las condiciones urbanísticas antes de determinar la capacidad real de un proyecto.
También será fundamental que proyectistas, revisores, municipios y desarrolladores construyan criterios claros para la aplicación de las nuevas reglas. En este sentido, las modificaciones regulatorias producen mejores resultados cuando existe comprensión compartida sobre su propósito y correcta implementación.
Chile necesita generar más y mejores soluciones habitacionales, pero también ciudades bien conectadas, con infraestructura suficiente y proyectos que respondan adecuadamente a su entorno.
La actualización de la OGUC abre nuevas posibilidades. Aprovecharlas bien dependerá de que seamos capaces de pasar de una lectura aislada de cada beneficio normativo a una visión integrada del proyecto y de la ciudad.
