Por: Margarita González Zúñiga, abogada tributarista y Magíster en Derecho Tributario, LLM-UC.
Actualmente, las personas naturales propietarias de viviendas acogidas al DFL 2 pueden aplicar la franquicia a un máximo de dos inmuebles. Esto se traduce en un beneficio que significa que dichos arriendos, no constituyen renta y no pagan Impuesto Global Complementario. Empero, desde la tercera vivienda ya se aplican las reglas generales y se tributa de forma normal. Mientras, las sociedades en ningún caso pueden acceder a esta exención fiscal.
El texto aprobado de la Ley de Reconstrucción cambia ese escenario. A partir de enero de 2027, las personas naturales podrán optar, desde su tercera vivienda económica de hasta 90 m², por un impuesto único de 5% sobre los arriendos.
Por su parte, las personas jurídicas también podrán acogerse con exigencia de giro exclusivo al iniciar actividades en el SII y bajo reglas especiales para ejercer la opción. Además, se abre una ventana transitoria: quienes dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley, compren viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² a personas no relacionadas, podrán optar por la misma tasa.
Es una oportunidad real. Chile necesita movilizar inversión, absorber el stock de viviendas nuevas, reactivar la construcción y ampliar la oferta formal de arriendo. Este régimen puede aportar a esos objetivos, pero una tasa atractiva no garantiza una buena inversión. La pregunta es quién puede aprovecharla y con qué información.
La tasa dice menos de lo que parece. El 5% se aplica sobre el importe bruto del arriendo, sin deducción alguna. Por eso, dentro de este régimen, dos propietarios que perciban el mismo arriendo pagarán el mismo impuesto, aunque uno haya comprado al contado y el otro siga pagando el crédito. La base considera el ingreso obtenido y no la rentabilidad final de la inversión.
Para las empresas existe una consideración adicional: quienes se acojan a este régimen no podrán solicitar la devolución del remanente de crédito fiscal IVA, conforme al artículo 27 bis. Considerando que el arriendo habitacional normalmente no genera débitos de IVA, esta restricción puede afectar el flujo de caja y debe evaluarse antes de ejercer la opción.
De ahí mi reparo de fondo. Si el objetivo es incentivar la inversión nueva, el diseño debiera mirar también cómo se financia la compra. Al gravar el ingreso bruto, el régimen puede resultar relativamente más favorable para quien invierte con capital propio que para quien se endeuda. Así, una medida destinada a mover la construcción y el arriendo, puede operar mejor como incentivo al ahorro inmobiliario de patrimonios ya formados que como impulso a nuevos inversionistas.
Queda un asunto que debe resolverse rápido. La ventana comienza con la publicación de la ley y dura solo doce meses. El Servicio de Impuestos Internos debe precisar pronto cómo se ejerce la opción y qué procedimiento deberán seguir quienes ya iniciaron actividades. Cada mes de incertidumbre reduce un plazo diseñado para ser breve.
La puerta está por abrirse y vale la pena aprovecharla. Pero un incentivo tributario funciona cuando el contribuyente puede calcular antes de invertir. Hoy la tasa está clara; el camino para usarla, todavía no. La decisión de comprar no puede quedar esperando la circular.
