Claves para la reconversión de oficinas a multifamily

Por: Ignacio López Sureda, Technical Management Engineer de CBRE Property Management.

En los últimos años el mercado de oficinas ha sufrido una transformación inédita. Por primera vez en la historia, las compañías tuvieron la oportunidad de hacer cambios estructurales en la forma de trabajar y analizar la efectividad del trabajo híbrido, o a distancia, lo que sin duda generó un impacto en los indicadores y llevó tanto al mercado local como internacional, a incrementar las tasas de vacancia a niveles rara vez vistos.

Chile no está ajeno a esta nueva realidad y se plantea la pregunta de qué hacer con los edificios que han aumentado sus tasas de vacancia o que, por el paso de los años, comienzan a ser menos competitivos.

Aparentemente, hay una oportunidad de inversión en la reconversión de los activos más afectados a otros usos, y multifamily parece ser la clave dado el creciente déficit habitacional y la robusta demanda de vivienda, especialmente, con buenas ubicaciones y conectividad.

Para ello es necesario planificar estas inversiones y evaluar la posibilidad de reutilizar un edificio de oficinas, considerando factores del ámbito legal y normativo, instrumentos de planificación territorial, uso de suelo, entre otras, que condicionarán la cantidad de unidades habitacionales.

También es importante la forma del edificio. Mientras la planta sea alargada y con profundidad baja, permite el ordenamiento de las unidades habitacionales de manera simple. Si la planta es cuadrada, con gran profundidad, la intervención en construcción y estructura puede ser mayor.

Otro tema a revisar es el normativo y urbano, es decir, la cantidad de estacionamientos requeridos, tanto de bicicleta como vehicular, además de hacer un levantamiento del entorno para chequear la conectividad.

Por otro lado, se deberá realizar un Due Diligence para conocer el estado de todas las especialidades que contiene el inmueble; al menos en relación a lo eléctrico, sanitario, climatización, detección y extinción de incendios. Es fundamental revisar variables estructurales del inmueble, considerando qué tanto se necesitará intervenir la estructura existente ya que esto tendrá un impacto importante en el presupuesto.

Finalmente, se debe estudiar los ciclos inmobiliarios de modo de poder situar la inversión dentro de un horizonte de tiempo que permita tener una comprensión más asertiva sobre las proyecciones de rendimiento del activo.

En definitiva, los cambios en el mercado inmobiliario como los que hemos vivido, deben ser considerados como una oportunidad de devolver el valor a sectores que han sufrido el detrimento del paso del tiempo, y establecer como objetivo el mejoramiento de la ciudad y la continuidad de la rentabilidad del activo.