Aunque las ventas de propiedades nuevas crecieron 19% durante 2025, el ritmo de absorción sigue siendo lento y el mercado tardaría cerca de 2,5 años en reducir el sobrestock.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado inmobiliario chileno enfrenta uno de los mayores niveles de sobrestock de viviendas nuevas de las últimas décadas. De acuerdo con un análisis elaborado por Woperty, actualmente existen más de 100 mil viviendas nuevas sin vender a nivel nacional, mientras que la Región Metropolitana supera las 70 mil unidades en stock, alcanzando máximos históricos.
El fenómeno refleja el complejo escenario que atraviesa la industria desde hace varios años, marcado por tasas hipotecarias elevadas, pérdida de poder adquisitivo, altos costos de construcción e incertidumbre económica y política. Según el informe, esta combinación ha ralentizado significativamente las ventas y obligado a las inmobiliarias a buscar nuevas fórmulas de rentabilización.
Uno de los principales cambios que se observa es la migración de proyectos originalmente concebidos para venta hacia el mercado de arriendo. La tendencia ha tomado fuerza especialmente en Santiago, donde el crecimiento del multifamily se consolida como una de las respuestas más visibles frente al exceso de oferta.
El estudio sostiene que, pese a que las ventas de viviendas nuevas registraron una recuperación durante 2025 —impulsadas en parte por subsidios a la tasa hipotecaria—, el ritmo de absorción sigue siendo lento. Actualmente, un departamento tarda en promedio cerca de 30 meses en venderse, lo que mantiene la presión sobre las inmobiliarias y constructoras.
A esto se suma el deterioro financiero que ha enfrentado el sector durante los últimos años. Entre 2018 y 2024 quebraron 991 constructoras y 103 inmobiliarias, reflejando el impacto que tuvo el prolongado frenazo de la actividad habitacional.
En paralelo, el mercado de arriendos continúa mostrando señales de fuerte dinamismo. El segmento multifamily —edificios completos destinados exclusivamente a renta residencial— cerró 2025 con 183 edificios operativos y cerca de 49 mil unidades en inventario. Para 2026, la proyección supera los 200 edificios y las 52 mil unidades a nivel nacional.
La ocupación también se mantiene elevada. El informe detalla que los proyectos multifamily estabilizados alcanzaron una ocupación en régimen de 95,2% durante el cuarto trimestre de 2025, con niveles de absorción superiores al promedio histórico de los últimos cinco años.
El cambio también se refleja en el comportamiento de la demanda. Mientras en 2021 las consultas inmobiliarias estaban más equilibradas entre compra y arriendo, hacia 2024 el interés por arrendar pasó a representar cerca del 83% de las búsquedas, evidenciando un giro cultural en el acceso a la vivienda.
En algunas comunas del Gran Santiago, la presencia de hogares arrendatarios ya es dominante. Santiago registra un 72% de hogares en arriendo, seguido por Independencia con 65% y Estación Central con 59%, cifras que muestran cómo el mercado habitacional se está reconfigurando hacia modelos menos ligados a la propiedad y más orientados a la renta.
Pese a este escenario, las proyecciones del sector apuntan a una recuperación gradual. La Cámara Chilena de la Construcción estima un nuevo incremento en las ventas de viviendas durante 2026, aunque el proceso de reducción del stock todavía tomaría varios años. Mientras tanto, el multifamily continúa posicionándose como una solución estructural frente a la crisis de acceso a la vivienda y las dificultades para acceder al financiamiento hipotecario.
