Un análisis de TOCTOC estima que la aplicación conjunta de ambas medidas podría reducir en más de $1,3 millones al año el dividendo en Ñuñoa y en hasta $1,68 millones en Lo Barnechea, aunque cerca del 80% de los hogares de la RM seguiría sin calificar para una vivienda de 4.000 UF.
Por Tomás Rodríguez Botto
La exención transitoria del IVA para viviendas nuevas y la ampliación del Fondo de Garantía para Apoyo a la Vivienda (FOGAES), podrían disminuir tanto el monto que las familias deben acreditar como ingreso para obtener un crédito hipotecario como el valor de los dividendos que deben pagar.
Así lo plantea un análisis elaborado por TOCTOC a partir de datos propios y de la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), que evalúa el efecto conjunto de ambas medidas sobre viviendas nuevas de entrega inmediata en la Región Metropolitana.
Las iniciativas tienen efectos distintos. La exención temporal del IVA permitiría reducir el precio final de las viviendas consideradas en el análisis, mientras que la ampliación del FOGAES elevaría de 4.000 UF a 6.000 UF el valor máximo de las propiedades que pueden acceder a una tasa de interés subsidiada.
De acuerdo con el estudio, esta tasa se ubicaría en torno a 3,2%, frente a una tasa promedio de mercado de 3,97%.
El análisis estima que, si la exención del IVA se traduce en una reducción promedio de 8,2% en los precios, aumentaría la proporción de hogares que podría cumplir con las condiciones para obtener un crédito hipotecario a 30 años.
Para viviendas de 2.500 UF, el porcentaje de hogares que calificaría pasaría de 32% a 35%. En propiedades de 3.000 UF, subiría de 26,1% a 29,8%, mientras que en aquellas de 4.000 UF aumentaría de 18,1% a 21%. El efecto es más relevante en las propiedades ubicadas entre 4.000 y 6.000 UF, debido a que este segmento queda incorporado al beneficio del FOGAES ampliado.
En una vivienda de 5.000 UF, por ejemplo, la combinación de una menor precio y una tasa de interés más baja permitiría reducir el dividendo mensual desde $854.891 a $777.217.
El análisis pone especial énfasis en los departamentos de dos dormitorios y dos baños, una de las tipologías consideradas en el estudio. En Ñuñoa, donde el precio promedio de estas propiedades alcanza las 4.687 UF, el valor se encuentra dentro del nuevo rango de cobertura del FOGAES. Bajo el escenario analizado, la renta mensual exigida para acceder al financiamiento disminuiría en $363.371, mientras que el pago anual del dividendo se reduciría en $1.308.136.
En Santiago, la renta líquida necesaria para acceder a una propiedad promedio de la comuna bajaría a $1.787.609 en el escenario de mayor traspaso de la rebaja, con una reducción anual del dividendo de $578.659. En La Florida, los compradores requerirían hasta $158.409 menos de renta mensual y registrarían una disminución anual de $570.271 en el dividendo.
Por su parte, Estación Central, la renta exigida disminuiría en $103.113, mientras que el menor desembolso anual alcanzaría $371.206. Mientras que en Lo Barnechea, en tanto, la reducción anual del dividendo llegaría a $1.685.104, debido al mayor valor de las propiedades consideradas.
El estudio también contempla casos en que la reducción del precio permita que una propiedad que inicialmente supera las 6.000 UF quede dentro del límite establecido para acceder al FOGAES.
En uno de los escenarios analizados, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio hasta las 6.000 UF. En ese caso, el dividendo mensual disminuiría 21,8%, desde $1.192.916 a $932.694, mientras que la renta líquida mensual exigida para acceder al crédito caería en $867.404.
Pese a las reducciones estimadas, el análisis advierte que las medidas no eliminan otras condiciones necesarias para obtener un crédito hipotecario.
Jorge Pino, economista senior de TOCTOC, señala que la aplicación conjunta de ambas iniciativas permite reducir los pagos y los requisitos de ingreso, pero que el aumento del número de hogares que efectivamente puede acceder al financiamiento es limitado.
Entre los factores que continúan incidiendo se encuentran la necesidad de contar con un pie, el nivel de endeudamiento previo, la estabilidad laboral y las políticas internas de evaluación de riesgo de las instituciones financieras.
Las conclusiones del reporte muestran que, incluso considerando la aplicación conjunta de la exención del IVA y el FOGAES ampliado, cerca del 80% de los hogares de la Región Metropolitana no reuniría las condiciones para acceder a un departamento de 4.000 UF.
La proporción de hogares que queda fuera aumenta en las propiedades de mayor valor, proyectando en un 85% que no cumpliría con las condiciones para acceder a una vivienda de 5.000 UF.
