El modelo permite acceder a activos en mercados como Miami con menor capital, ampliando el perfil de inversionistas. Sin embargo, expertos advierten que no resuelve el acceso a la vivienda y que aún presenta riesgos operativos y legales.
Por Tomás Rodríguez Botto
La tokenización inmobiliaria comienza a consolidarse como una alternativa que redefine la forma de invertir en bienes raíces, especialmente en mercados internacionales como Miami. Este modelo, sustentado en tecnología blockchain, permite dividir propiedades en participaciones digitales, reduciendo las barreras de entrada y ampliando el acceso a nuevos perfiles de inversionistas.
Su avance coincide con el posicionamiento de Miami como uno de los principales polos de inversión inmobiliaria en Estados Unidos. Durante 2025, compradores internacionales adquirieron más de 5.300 propiedades en la zona, movilizando cerca de US$4.400 millones, con fuerte protagonismo de capitales provenientes de América Latina.
Desde la industria, destacan que esta tendencia responde a un cambio estructural en la manera en que se accede a activos tradicionales. “Estamos viendo una evolución natural en la forma de invertir en real estate. La tokenización no solo reduce las barreras de entrada, sino que permite a inversionistas internacionales acceder a activos reales en dólares, en mercados institucionales, de una manera más eficiente”, señala Paola David, socia de Property Partners Miami y CEO de Kappital.
El atractivo de Miami se explica por factores como la liquidez del mercado, la demanda sostenida y un entorno favorable para la inversión, impulsado por la llegada de capital, empresas y población al sur de Florida. A esto se suman proyecciones que anticipan un crecimiento anual de entre 3% y 5% en los precios inmobiliarios hacia 2026.
Desde el ámbito tecnológico, el modelo introduce una diferencia clave respecto a la inversión inmobiliaria tradicional: permite participar en activos sin necesidad de adquirir una propiedad completa ni asumir su administración directa.
En esa línea, Matías Cánepa, CTO de Datainmobiliaria.cl explica que el principal beneficiado es un segmento históricamente excluido del mercado, “El inversionista que más se beneficia de la tokenización es aquel que quedaba excluido por los altos montos o que busca mayor control sobre su capital. Si bien hoy existen los fondos de inversión inmobiliaria, la tokenización entrega muchas más alternativas, permitiendo elegir activos específicos dentro del sector inmobiliario.
“En Chile, una propiedad de inversión puede superar las 2.000 UF. Para alguien con 100 UF disponibles, la compra directa simplemente no existe. La tokenización abre una puerta de inversión que estructuralmente estaba cerrada”, agrega Cánepa.
Pese a sus ventajas, el modelo no está exento de riesgos. Joaquín Espíldora, CEO de Datainmobiliaria.cl, advierte que uno de los principales desafíos es la liquidez del mercado secundario: “El principal riesgo es la liquidez. Comprar tokens es fácil, pero venderlos es otra historia. El mercado secundario es poco profundo, y la promesa de liquidez inmediata choca con la realidad de que no siempre hay contraparte.
En paralelo, el desarrollo de este tipo de inversiones se mueve dentro de marcos regulatorios exigentes. En Estados Unidos, los activos tokenizados pueden ser considerados valores y están sujetos a supervisión de la Securities and Exchange Commission, lo que implica estándares de cumplimiento y transparencia para proteger a los inversionistas.
