El sector lleva en Chile arrastrando una difícil crisis que se empalma con lo económico, y es que, de cara a la urbanización, no se puede separar la economía de lo territorial. Con esto, se debe asumir que los ciclos inmobiliarios y las crisis económicas, detonadas, por ejemplo, por las burbujas o la alta incidencia macroeconómica del rubro de la construcción y de su rol articulador entre el sector financiero y la economía real, se retroalimentan per sé.

En nuestro país, la inversión para viviendas disminuyó un 5,6% en 2023 y se esperaba que siguiera retrocediendo un 13% en el primer trimestre de 2024, esto debido a múltiples factores, entre los que destaca el difícil acceso al crédito hipotecario debido al aumento de las tasas de interés, la inflación y la incertidumbre económica. Sin embargo, a la fecha, parece aparecer un pequeño respiro para el sector, con un repunte que tímidamente muestra un crecimiento del 2% para finales de este año.

Todo esto recuerda a un cuento conocido antes de la última crisis en 2008 en Estados Unidos, cuando las instituciones financieras y los fondos de inversión inmobiliaria transnacionales encontraron en la financiarización la oportunidad de diversificarse geográficamente y distribuir el riesgo hipotecario. En tanto, las hipotecas subprime se otorgaron a las minorías marginadas en los barrios más pobres: la vivienda social estadounidense financiarizada, inmobiliarizó al sector financiero pero desfinanciarizó a la banca internacional, generando una crisis global con dramáticas consecuencias sociales, políticas y económicas.

En lo cercano, desde la pandemia, la crisis económica en Chile ha afectado significativamente al sector, que, con una disminución sostenida en la demanda de viviendas y un aumento en el inventario de propiedades sin vender, no ha logrado volver a ser el pilar económico que era como generador activo de empleo. Muy por el contrario, continúa con la caída de cara a la disminución de la construcción de nuevas propiedades.

Si revisamos la historia, hay muchos ejemplos donde la incidencia macroeconómica del sector inmobiliario ha hecho y sigue haciendo posible, en períodos de expansión del ciclo de inversiones, un incremento mayor del PIB. Como asimismo, en tiempos de crisis, comienzan a surgir problemas que se manifiestan directamente en las hipotecas inmobiliarias, las cuales perduran largo tiempo sin resolverse y sin poder superarse.

Otro caso a mirar es el de algunos países de Europa, donde los bancos y cajas de ahorro aún tienen pendiente el saneamiento de sus activos inmobiliarios; “liquidan” las viviendas en sus carteras o las traspasan a terceras sociedades, y hacen provisiones en sus balances por préstamos de propiedades impagas. Luego, a las ejecuciones hipotecarias se suma más de un millón de casas sin vender.

En fin, seamos optimistas, ya que los expertos han ido generando un pronóstico para 2025 con un aumento en las ventas del 5%, que podría mitigar los coletazos arrastrados de hace 32 meses consecutivos de retrocesos interanual, siempre y cuando mejoren las condiciones de acceso al financiamiento. Y si bien sabemos que el Gobierno chileno ha expresado su preocupación por la situación y ha considerado medidas para estimular el sector, como la compra de viviendas vacías, la crisis económica ha tenido un impacto tal que nunca es suficiente para lograr remediar.