En la actualidad, el valor de los gastos comunes ha alcanzado importantes alzas en este primer trimestre del año y se prevé que aumentará por la llegada del invierno a nuestro hemisferio.
Por: Renato Herrera Lagos
Se calcula que alrededor de 6 millones de personas residen en comunidades en Chile, ya sea en condominios o departamentos y todos deberán sortear el aumento considerable de los gastos comunes. Este fenómeno puede ser atribuido a la normalización de los precios producto de la pandemia, el aumento del costo de la vida y/o las crisis económicas que han dejado estragos en algunas economías globales
No obstante, para poder entender el alza en los gastos comunes es importante identificar qué factores influyen en esta situación.
Sin lugar a duda la temporada de invierno trae consigo un aumento en nuestras cuentas, ya que el consumo de agua caliente y calefacción sube notablemente, lo que indica que el aumento podría experimentar alzas en torno al 40%. Esto se debe principalmente a las bajas temperaturas y los altos costos de la calefacción de las comunidades.
Para Claudia Herrera, bróker de Propers, “con las alzas en los gastos comunes, en calefacción, luz, servicios básicos, imprevistos, provisión de planilla de empleados, etc, pero los más altos costos se producen por uso de calefacción, luz y gas, aunque se realiza el cobro a través de prorrateo según condiciones de reglamento interno. La provisión de planilla, aumenta por el costo que produce licencias médicas y ausentismo por enfermedades propias del invierno, influenza o Covid”.
Asimismo, afecta que se oscurezca más temprano y esto genera que se recurra más seguido a la iluminación para los espacios comunes del edificio. Por ende, durante esta temporada el alza se debe mayoritariamente a la calefacción y electricidad.
La mantención de maquinarias es otro ítem que la comunidad debe considerar en esta alza y las razones son claras, ya que dicha mantención de maquinarias, como bombas, ascensores y calderas es uno de los factores que más impacta en el cobro de los gastos comunes. En este sentido, la escasa fiscalización a los proveedores que prestan servicios a los edificios perjudica enormemente a las comunidades.
Sobre cómo puede amortiguar la comunidad en el caso de alzas que afecten el bolsillo de los residentes, Herrera advierte que “anualmente se debe realizar una provisión real de debes y haberes, considerando echar mano, por ejemplo, a fondo reserva, considerar prorrateo mayor a dividir por departamentos, optimizar, considerar e informar uso eficiente de calefacción y postular a beneficios reales compañías de luz y gas”.
El pago de trabajadores afecta también a este aumento, ya que las remuneraciones de quiénes trabajan en las comunidades constituyen casi el 50% de los gastos comunes. Los sueldos de los conserjes, guardias y auxiliares aumentan constantemente y esto afecta directamente en el valor total.
Por último, hay que considerar que existen otros múltiples factores que influyen directamente en el alza de los ggcc, tales como la inflación, proveedores, aumento de los servicios básicos, certificaciones, entre muchos otros.
La ejecutiva de Propers estima que existen otros factores tras el aumento al aumento en esta fecha (invierno) parten aproximadamente del 21 de junio al 21 de septiembre: “Dependiendo de condiciones atmosféricas y otros desencadenantes del plan invierno”.
En ocasiones, los propietarios pueden sentir que están destinados a un mayor desembolso, sin embargo, esto no tiene por qué ser una constante. Las administraciones y Juntas de vigilancia de los condominios tienen la oportunidad de actualizarse al mundo PROPTECH del Real Estate, lo que puede conducir a la disminución de los gastos comunes en el futuro. La incorporación de tecnología, como la inteligencia artificial y el machine learning, puede permitir la automatización de procesos y un mantenimiento eficiente de la caldera, así como el control de las temperaturas de los recintos y los accesos con menor personal. También se pueden utilizar robots para la limpieza y activar la desactivación de luces en recintos desocupados, o la activación de cortinas o toldos en base a la detección de la temperatura o pronóstico climático. Además, se puede reducir el consumo innecesario de energía al apagar las luces en zonas de bodegas y estacionamientos, o al activar la detección de movimiento para encender las luces. Finalmente, la incorporación de cámaras con reconocimiento facial puede permitir la activación de alarmas de seguridad en caso de ingresos de desconocidos. En resumen, la introducción de la tecnología puede llevar a una disminución de los gastos comunes y una mayor eficiencia en la gestión inmobiliaria