La disminución de un 49%, informada hace unos días por Colliers, preocupa al sector. De esta forma cada vez irá tomando más fuerza la opción de arrendar, de acuerdo a la mirada de los expertos.
Por: Renato Herrera Lagos
El último análisis de Colliers respecto a una notable disminución en la inversión inmobiliaria en profesionales menores de 35 años, enciende las alarmas sobre cómo ha ido mermando la posibilidad de acceder a la casa propia en Chile durante los últimos 13 años, especialmente en los segmentos más jóvenes de la población.
Respecto al informe, este advierte que, “Si comparamos el porcentaje de personas menores de 35 años que podía comprarse una vivienda en 2009 vemos que llegaba a un 53%. Este porcentaje bajó a 27% en 2022. Esta caída se debe a varios factores, uno de los principales es que el aumento de los precios de las viviendas ha sido casi 5 veces mayor, en términos reales, que el incremento de los sueldos, lo que genera una brecha que se vuelve imposible de superar”.
Por tal motivo, conversamos con diferentes actores del mercado inmobiliario, quiénes nos entregaron sus observaciones sobre este fenómeno que no deja de inquietar a uno de los sectores más importante de la economía nacional.
Para Fernando Zamorano, fundador de ZC Kpital, corredora de créditos hipotecarios y comerciales, advierte que estas cifras son concordantes con lo que ellos vienen visualizando hace muchos años, desarrollando su actividad principalmente en el rubro bancario inmobiliario. Comenta que existe un problema anterior, que es la pronta bancarización de los jóvenes chilenos.
“Sabemos que el mundo bancario comenzó hace mucho tiempo a darle ciertas tarjetas a los jóvenes. Entonces, hoy día, lamentablemente, todos los que salen al mercado laboral, un grupo importante está sobreendeudado. Si bien es cierto lo que indica Colliers y calza con las cifras, creo que el primer gran tema es el sobreendeudamiento de los jóvenes”, señala Zamorano.
Otro factor que ha incidido, especialmente en los últimos dos años, es el aumento de las tasas hipotecarias, llegando a máximos históricos, lo que ha ido encareciendo el valor de los dividendos. “El dividendo ha subido un 40% medido en UF, y un 80% en pesos. Eso significa que las personas requieren una renta en pesos 80% superior a lo requerido antes”, señala el informe de la consultora.
¿Cuáles son los grupos involucrados?
El estudio de Colliers detalla que en los grupos de mayor edad la caída en la compra de la vivienda propia no ha sido tan abrupta. “En el rango de personas entre 35 y 55 años se pasó de 70% a 63% el porcentaje de personas que pudieron acceder a comprar una vivienda propia con una variación negativa de 10%, mientras que entre los mayores de 55 años pasó de 80% a 75%, con una variación negativa de 6%”.
De acuerdo a la consultora esto se debe, en parte, a que entre 2011 y 2019 todos los segmentos tuvieron acceso a créditos hipotecarios muy convenientes, tanto para comprar, cambiar vivienda o para renegociar, con condiciones de pie reducidas del 20%. Esto permitió al segmento en torno a los 55 años, consolidar la propiedad de la vivienda.
En lo relativo a los datos, Zamorano considera que en la actualidad, “hay un encarecimiento de las propiedades y siguen en aumento, si bien, hoy día hay muchos departamentos en inmobiliarias que están con buenas ofertas, con buenos bonos de regalos, pero por el precio, la persona que quiere optar a un crédito hipotecario le queda “pasado” el dividendo de su renta. En definitiva, no le da la capacidad y es esto es lo medular del informe”.
El ejecutivo advierte que en la actualidad, “los bancos te segmentan dependiendo de tu perfil, el sector donde vives, la profesión, la universidad o tu patrimonio. La mayoría de esos jóvenes en ese segmento, principalmente desde 2008, los bancos empezaron a entregar muchas ofertas de créditos. Muchos las usaron en un auto, un viaje, entonces, todas esas deudas, imposibilitan el obtener un crédito hipotecario, porque ya vienen con deuda de arrastre”.
La mirada bancaria
Según los expertos, la tendencia de menor acceso a la vivienda propia irá en aumento. “Las entidades bancarias han incrementado las exigencias para otorgar financiamiento y para un alto porcentaje de personas ya no es opción obtener un crédito. Por otra parte, dada la escasez de terrenos aptos para desarrollos inmobiliarios, no se vislumbra una baja en el valor de las viviendas, al contrario, se espera un aumento de alrededor de 20% en relación al valor de las viviendas en 2020. Esto, si consideramos factores como el incremento de los costos de materiales, el fin del crédito especial para la construcción y la demora en la aprobación de permisos de edificación”, advierte el informe.
De esta manera, cada vez irá tomando más fuerza la opción de arrendar, de acuerdo al estudio de Colliers. “El mercado de renta residencial se ha expandido con fuerza en la Región Metropolitana, debido a la alta demanda por arriendos. Es una industria que ha llegado a sofisticar el mercado, ofreciendo una amplia oferta de departamentos en arriendo con atractivas amenities, a precios accesibles y ubicados en sectores bien conectados y con buena implementación de servicios. Las proyecciones para este mercado son de crecimiento sostenido para los próximos años”.
En la actualidad, los bancos están poniendo más restricciones para la solicitud de créditos hipotecarios, considerando de forma estricta la capacidad de pago, el nivel de endeudamiento y el riesgo a largo plazo.
Los expertos inmobiliarios observan que ha habido un sobre stock de viviendas, debido a la falta de demanda, por falta de ingresos de las familias chilenas, una menor capacidad de ahorro, un mayor valor de las propiedades, alzas del valor de la UF, aumento de las tasas de interés y las dificultades crediticias que afectan principalmente a los más jóvenes.
Frente a las dificultades, desde RE/MAX Chile, su director regional Yuval Ben Haym, llamó a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) a que debería reforzar sus programas de educación financiera para “enseñarle a los más jóvenes cómo llegar a ser sujetos de crédito, cómo ahorrar ese pie que necesita para poder comprar una propiedad”, manifestó.
El ejecutivo -entrevistado por DF- instó también a la banca a innovar en productos hipotecarios para menores de 35 años frente al deterioro del mercado laboral, las tasas de interés y mayores requerimientos de rentas.
Otra tendencia que se ha visto desde 2019, ha sido que la demanda por arriendos sea mayor en personas más jóvenes, sobre todo en las grandes ciudades. “Mi consejo sería que las personas desde jóvenes deberían tener un buen comportamiento financiero, evitar el sobreendeudamiento y, si tienen un trabajo, si son bancarizados y si tienen algo de ahorro, las oportunidades de acceder a una vivienda son posibles”, añadió Ben Haym.
En la misma línea, Zamorano advierte que la variable ha considerado otras opciones para que la gente joven acceda a la independencia. Una de ellas es la renta residencial. Señala que “el multifamily viene a paso firme hace rato, hoy día lamentablemente como están caras las propiedades, la renta, no han tenido incremento, ya hace 10 años están estancadas y no se percibe un incremento o una variación. Hoy, quienes no pueden comprar su opción es el arriendo”.
En la actualidad, los multifamily, vienen a paso firme, aunque Zamorano advierte de una variable importante de tocar. “En Estados Unidos, si bien es cierto estamos a años luz de ellos, creo que el multifamily, como todo lo que crece muy rápido, llega un momento que cae. Eso es lo que me preocupa, que en definitiva pase lo que está pasando ocurriendo con el actual mercado inmobiliario, donde existe un sobrestock de propiedades, aproximadamente son 114.000 propiedades que están ahí a la venta, y me preocupa que se construyen muchos edificios para arriendo y no tengan la capacidad de cubrirlo después”.
Deja una respuesta