El Mercado Sombra (MS) comparable, corresponde a la muestra del total de unidades del Mercado Sombra que cuenta con características semejantes de superficie, programa, y tipo de arriendo, respecto a los edificios multifamily.
Por: Renato Herrera Lagos
En la última edición del informe de mercados multifamily en la Región Metropolitana, a cargo de la consultora GPS Property, una de las novedades fue la incorporación al catastro de la disponibilidad y precios históricos del mercado Sombra (MS) comparable de arriendos en la capital, con el objetivo de realizar un análisis comparativo histórico y evolutivo entre ambos mercados.
En ese sentido se observa que la disponibilidad total del mercado MF al cierre del período noviembre 22 a mayo-23, asciende a 2.907 unidades, representando un 69,8% de la disponibilidad del MS en este lapso, totalizando 4.163 departamentos disponibles para arriendo.
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En tanto, al comparar ambos mercados con el periodo anterior, se observa que la disponibilidad del mercado MF crece en un 29%, lo que equivale a 654 unidades, atribuyéndose a los nuevos ingresos del período. Por el contrario, la disponibilidad del MS se contrajo en un 16%, traduciéndose en 791 unidades ocupadas durante ese lapso.
Para explicar en qué consiste el Mercado Sombra en Multifamily y hablar sobre participación por tipología (a modo de reflexión), conversamos con Matías Otaegui, country manager de LAR Group, quién señaló que el mercado sombra en el ámbito multifamily consiste en las unidades de renta de personas naturales o inversionistas hormiga en edificios individuales, los cuales pese a que apuntan a rentar con precios más bajos, no cuentan con una propuesta de valor en amenities y servicio de atención al arrendatario, en cuanto al uso del activo como su mantención.
“La posibilidad de diversificación de la vacancia también es menor, y posiblemente los costos operacionales resulten más altos por escala. Finalmente, esta experiencia es más simple respecto al concepto del multifamily en sí, el cual apunta a una experiencia integral”, dijo.
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Asimismo, el ejecutivo advierte que “quizás por tipología el resultado sea condicionado a un mix poco objetivo, si adquieren unidades que finalmente no diversifiquen bien la rotación de renta adecuadamente. Hay que pensar que cada traspaso de arrendatario demanda una logística de rehabilitación que los proyectos multifamily perfeccionan en términos de velocidad de reposición y a bajo costo”.
Con relación al precio, el MS se ubica su valor promedio durante el semestre un 15,6 % por debajo del MF, donde ambos mercados registran valores de 0,23 y 0,27 UF/m2, respectivamente. Dicha diferencia entre mercados se enmarca dentro las mediciones históricas donde el MS se ha ubicado, al igual que el presente período, en un 15,6% por debajo del MF.
El Mercado Sombra (MS) comparable corresponde a la muestra del total de unidades del Mercado Sombra que cuenta con características semejantes de superficie, programa, y tipo de arriendo, respecto a los edificios multifamily.
Con relación a la disponibilidad por tipología de los departamentos en edificios MF, se observa que más del 45,3% de las unidades corresponde al formato 1D+1B. Esto equivale a 1.316 unidades, seguidas por las tipologías de 2D+2B y 2D+1B, que presentan una disponibilidad conjunta del 41,8%.
Por su parte las tipologías que presentan mayor disponibilidad en el MS son 1D+1B y Estudio con 1.429 y 1.235 unidades, representando ambas el 69,3% de las unidades disponibles para arriendo. Un hecho destacable es que las unidades de 3D+2B del MS quintuplican a las unidades MF, con 243 y 43 departamentos respectivamente.
El precio promedio ponderado de arriendo del Mercado Multifamily, a mayo 23, presenta una disminución del 11,2% en comparación a noviembre 22, pasando de 0,31 a 0,27 UF/m-, atribuido en parte, al aumento de la disponibilidad en comunas que cuentan con precios por debajo del promedio del anterior informe.
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Un ejemplo de esto ocurre en Estación Central donde se duplica la disponibilidad total con un precio promedio de 0,26 UF/m-.
Analizando la situación por comuna, Las Condes y Providencia alcanzan los valores más altos de arriendo, promediando 0,47 y 0,43 UF/m-, respectivamente. Mientras que La Cisterna y Quinta Normal promedian los precios más bajos del mercado, con 0,24 UF/m-. Por su parte el MS durante el período registra un precio promedio de 0,23 UF/m-, marcando una caída del 5,7% en comparación a nov-22 cuando registró un precio promedio de 0,24 UF/m-.
La situación por comuna muestra que Las Condes y Providencia poseen los precios más altos con 0,32 y 0,28 UF/m-, respectivamente. Al mismo tiempo, estas ubicaciones presentan mayores diferencias de precios entre mercados, ubicándose cada una en un 32,7 % y 34,4 % por debajo del precio promedio del mercado multifamily.
Lo anterior obedece en parte a que las unidades MF en estas comunas acentúan la diferencia en la calidad constructiva, nivel de terminaciones y amenities respecto al MS.
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