El Área Metropolitana de San Salvador concentra 684 proyectos en ejecución o planificación por cerca de US$5.600 millones, mientras el país registra un déficit habitacional de más de 1,7 millones de viviendas y un acceso limitado al crédito formal.
Por Tomás Rodríguez Botto
El sector de la construcción registró un crecimiento de 24,4% en El Salvador durante 2025, su mayor expansión desde el inicio de la serie con año base 2005, según datos del Banco Central de Reserva (BCR). El resultado se produjo en un año en que el Producto Interno Bruto (PIB) del país aumentó 3,9% y alcanzó los US$36.708,1 millones.
La actividad también se refleja en el número de proyectos que se desarrollan en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS). En mayo de 2026, la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) registraba 684 proyectos en ejecución o planificación, asociados a inversiones cercanas a US$5.600 millones. En el mismo período se contabilizaban 1.696 nuevas empresas vinculadas con actividades inmobiliarias y de construcción.
Por su parte, en el mercado inmobiliario formal, el valor agregado de las operaciones registradas alcanzó US$1.297 millones durante 2025, un 10% más que el año anterior, de acuerdo con información del Centro Nacional de Registros.
Una parte de este proceso se concentra en el Centro Histórico de San Salvador, donde se han desarrollado intervenciones públicas destinadas a recuperar calles, plazas y edificios, además de obras en redes hidráulicas, soterramiento de cableado y conservación del patrimonio arquitectónico.
Según la Autoridad de Planificación del Centro Histórico (APLAN), la inversión pública acumulada en estas intervenciones superaba los US$170 millones a marzo de 2025. A ello se sumaban cerca de US$200 millones de inversión privada.
El proceso contempla también la reutilización de inmuebles desocupados, subutilizados o deteriorados, junto con incentivos fiscales para proyectos de rehabilitación destinados a usos comerciales, residenciales y culturales. El 20 de agosto de 2026, la APLAN presentó además un nuevo Plan Especial de Ordenamiento Territorial para el Centro Histórico.
El aumento de la actividad inmobiliaria ocurre junto con una variación de los valores asociados a la vivienda. Según la Encuesta de Hogares de 2025, el valor mediano del arriendo efectivamente pagado por los hogares inquilinos en áreas urbanas pasó de US$100 en 2022 a US$125 en 2025, equivalente a un alza de 25%.
En el caso de los propietarios, el valor imputado —cuánto estiman que pagarían por arrendar la vivienda que ocupan— aumentó de US$80 a US$150 durante el mismo período, un incremento de 88%.
A la evolución de los precios se suma un déficit habitacional que, según datos preliminares del Censo Nacional de Vivienda y Población 2024 citados en el análisis, alcanza 345.369 viviendas en términos cuantitativos y 1.390.547 en términos cualitativos, asociados principalmente a deficiencias en materiales y servicios básicos.
El acceso al financiamiento constituye otra de las restricciones. Cerca de 43% de la población adulta está bancarizada y aproximadamente uno de cada diez adultos declara tener acceso a crédito formal. Esta situación representa una barrera particularmente relevante para quienes trabajan en el sector informal y tienen mayores dificultades para acceder al financiamiento hipotecario.
En paralelo, El Salvador no cuenta con un impuesto general y recurrente sobre la propiedad inmobiliaria. Las contribuciones especiales asociadas a determinadas obras públicas tienen una aplicación limitada, según el análisis citado.
