Por: Cristóbal Uriarte, Abogado Asociado Principal Área Inmobiliaria y Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría.
En la última columna propusimos la figura de la hipoteca inversa, como forma de dinamizar el mercado inmobiliario y financiero, logrando a su vez, una alternativa de financiamiento para los adultos mayores. Hoy, continuando en esa misma línea, y en un camino paralelo, presentamos la venta de la nuda propiedad de un inmueble. Tanto la hipoteca inversa como la venta de la nuda propiedad buscan monetizar un inmueble sin que el propietario pierda la posesión.
Recordemos que la hipoteca inversa permite al propietario de un inmueble (generalmente un adulto mayor) recibir dinero de una institución financiera, manteniendo la propiedad y el uso de su vivienda. La deuda se salda con la venta del inmueble al fallecimiento del titular o al mudarse. Es un producto financiero que otorga liquidez contra el valor de la propiedad, gestionado por una entidad regulada.
La venta de la nuda propiedad y constitución de un usufructo vitalicio, por su parte, es una figura legal consagrada en nuestro Código Civil. “Consiste en la transferencia del derecho de disposición de una propiedad a una tercera persona (…)”, mientras que el “uso y goce” se reserva para el constituyente por el resto de su vida. A cambio de transferir la nuda propiedad, el adulto mayor recibe un pago de quien adquiere la nuda propiedad.
Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario pasa a ser dueño pleno del inmueble. En ese orden de cosas, el negocio para el nudo propietario radica en adquirir un inmueble a un precio significativamente menor que su valor de mercado, esperando que la propiedad se revalorice y se consolide el pleno dominio a futuro.
Similitudes y Diferencias: La principal similitud entre la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad, radica en que ambos mecanismos permiten al adulto mayor obtener recursos económicos sin abandonar su hogar. Se monetiza el valor de la vivienda, preservando el derecho a habitarla hasta el final de sus días.
Mientras la hipoteca inversa es un producto financiero, la venta de la nuda propiedad es una figura jurídica que implica la división de la propiedad entre un usufructuario (el adulto mayor) y un nudo propietario (el inversionista). En la hipoteca inversa, el adulto mayor mantiene la propiedad plena y contrae una deuda; en el usufructo, transfiere la nuda propiedad a cambio de un pago, manteniendo solo el goce. Esto genera una estructura legal diferente, con implicancias distintas en impuestos, responsabilidades y, fundamentalmente, la reversibilidad.
Ventajas y Desventajas en la venta de la nuda propiedad: Entre las ventajas de la venta de la nuda propiedad se cuenta su simplicidad conceptual desde el punto de vista legal, al estar plenamente regulado en el Código Civil, permitiendo una aplicación inmediata
No obstante, las desventajas explican su escaso uso masivo en Chile. Primero, la falta de un mercado secundario robusto. Segundo, la incertidumbre sobre la vida del usufructuario: para el nudo propietario, la rentabilidad depende de la esperanza de vida del adulto mayor, introduciendo un factor de riesgo. Tercero, las implicancias tributarias para ambas partes.
La venta de la nuda propiedad, si bien legalmente posible, no ha logrado despegar como una solución masiva de financiamiento en Chile. Su complejidad inherente para el nudo propietario, la falta de institucionalización y la ausencia de un marco legal que impulse su desarrollo y proteja adecuadamente a las partes, lo mantienen como una figura de uso marginal.
Al igual que la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad representa una oportunidad para el mercado inmobiliario y para la calidad de vida de nuestros adultos mayores. Sin embargo, para que esta figura legal sea una alternativa viable, sería necesario un esfuerzo por comprender y, si es el caso, adaptar su aplicación a través de productos estructurados o marcos regulatorios que brinden la transparencia y seguridad que los adultos mayores y los inversionistas necesitan. Es una invitación a seguir explorando soluciones innovadoras para un Chile que envejece y demanda respuestas creativas a sus necesidades patrimoniales.
