Por: Felipe García Bunster, Head of South Latam.
Recientemente se ha promulgado el proyecto que establece un subsidio a la tasa hipotecaria, una iniciativa destinada a dinamizar el mercado inmobiliario y reducir el stock acumulado de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, mediante la entrega de hasta 50.000 subsidios. La medida también se alinea con la estrategia del Minvu) frente a la emergencia habitacional, destinando 6.000 de estos subsidios exclusivamente a primeras viviendas de hasta 3.000 UF.
Pero ¿qué implicancias concretas tiene esta medida?. El eje central del programa es la entrega de un subsidio de 60 puntos base sobre la tasa de interés hipotecaria, el cual podrá complementarse con la garantía estatal Fogaes, que cubre hasta el 60% del valor de la propiedad. Esta garantía tiene como propósito reducir el riesgo bancario y, con ello, facilitar tasas aún más competitivas y con rebajas que podrían alcanzar hasta 100 puntos base.
Actualmente, la tasa hipotecaria promedio se sitúa en torno al 4,4%, según cifras del Banco Central. Con el subsidio, esta podría descender a aproximadamente 3,8%, y en combinación con Fogaes, incluso a 3,4%, dependiendo del perfil crediticio del solicitante y la evaluación de cada banco.
Según datos del mercado, hoy existen cerca de 100.000 viviendas nuevas en oferta, de las cuales aproximadamente 65% (unas 65.000 unidades) corresponden a inmuebles de hasta 4.000 UF. Esto significa que el subsidio podría cubrir hasta el 75% del stock actual en ese tramo, lo que representa un potencial de impacto significativo en la absorción de inventario.
Desde una perspectiva financiera, el beneficio es tangible. Para una vivienda de 4.000 UF, el dividendo mensual promedio a una tasa de 4,4% alcanza los $770.000 (incluidos seguros). Con una tasa subsidiada de 3,8%, ese dividendo bajaría a $720.000, y con una tasa de 3,4%, a $690.000. En términos acumulados, esto podría representar un ahorro de hasta $28,8 millones a lo largo del crédito.
Más allá del alivio directo al bolsillo, este subsidio puede también mejorar el acceso al financiamiento. Actualmente, una familia que desea adquirir una vivienda de 3.000 UF debe demostrar ingresos por aproximadamente $2,3 millones mensuales. Con el beneficio de la tasa subsidiada más Fogaes, esa exigencia podría reducirse a cerca de $2 millones, ampliando el universo de familias financiables, especialmente en los deciles medios, históricamente más excluidos del crédito hipotecario formal.
Las cifras son prometedoras. Sin embargo, el verdadero impacto dependerá de una implementación oportuna, una estrategia de difusión eficaz, y, sobre todo, de que los distintos actores del sistema – el sector público, la banca y los desarrolladores -trabajen coordinadamente. La oferta está disponible y la demanda contenida. Solo falta que las condiciones converjan.
Postdata: La última vez que observamos tasas hipotecarias cercanas al 3,8% fue en el tercer trimestre de 2021. Desde entonces, aunque el valor en UF de las viviendas no ha variado significativamente, los precios en pesos han aumentado cerca de un 25%, en línea con el crecimiento de los ingresos reportado por la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI). En ese mismo período, según cifras de Tinsa, en la Región Metropolitana se vendió un 60% más de viviendas que en el primer trimestre de 2025.
