Por: Joaquín Larraín, abogado en B2SG Legal.
El DL 3.516 regula las subdivisiones de predios rústicos. A su vez, la Ley N°21.442 excluye expresamente esas subdivisiones de su régimen de copropiedad inmobiliaria. Sin embargo, en la práctica los vecinos propietarios u ocupantes de los lotes resultantes de la subdivisión suelen organizarse para compartir caminos, seguridad, accesos, portones, entre otros. En el fondo, funcionan como condominios y tienen apariencia de tal, sin serlo ni poder aspirar a serlo, conforme a la normativa vigente.
Estos proyectos suelen organizarse mediante reglamentos internos privados, llamados por ejemplo: “de convivencia”, “de administración”, “de conservación”, etc. Por medio de estos instrumentos privados se regula la vida en común y se busca normar el uso de caminos interiores, arreglos de portones, pagos de guardias, mantención de áreas “comunes”, cobros de agua potable y alcantarillado, electricidad, etc.
En la práctica, la vida comunitaria está bien organizada entre los vecinos. El punto relevante es que jurídicamente el propietario adquiere un predio independiente, no una unidad dentro de un condominio sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria de la Ley N°21.442.
Entonces: ¿qué pasa cuando esa comunidad de hecho necesita financiarse y perseguir incumplimientos?; ¿qué pasa con los deudores morosos de los gastos comunes?; ¿pueden imponerse multas o cortar la luz o el agua?; ¿qué fuerza tiene en la práctica un reglamento interno inscrito o aceptado contractualmente?…
La respuesta no es clara, porque no hay un vacío absoluto, pero sí faltan medidas de apremio especiales como las de la Ley 21.442. Quien adquiere alguno de estos predios debería tener claro que no hay copropiedad en estos casos, por más que desde afuera así lo parezca, porque la autonomía privada no transforma una parcelación rural en un condominio.
De hecho, fallos recientes de la Corte Suprema han abordado casos de cortes de suministro eléctrico, concluyendo que un comité de administración de una parcelación rural no puede privar unilateralmente a un propietario de un servicio básico como mecanismo de presión por deudas.
Aunque exista morosidad, la ejecución privada de una sanción que afecta derechos fundamentales es excepcional y exige habilitación legal expresa. Por ende, no basta que el reglamento replique los procedimientos contemplados en la ley de copropiedad, ni basta la apariencia de condominio, pues jurídicamente no lo hay. Esas medidas de apremio de corte de suministro carecen, entonces, de habilitación legal para su ejecución.
Es clave un estatuto legal claro sobre administración, representación, cobro, transparencia, rendición de cuentas, solución de controversias y límites de apremio para estas comunidades de hecho —materias que se encuentran en discusión legislativa—.
No se trata de “importar” la Ley de Copropiedad al mundo rural, ya que esta responde a una lógica territorial, ambiental y urbanística distinta. Se trata de entender que estos condominios de hecho existen en la práctica, y resulta necesario, definir las reglas del juego por el bien de la vida en “comunidad” de quienes habitan este tipo de parcelaciones y se organizan con otros vecinos para funcionar como condominios.
