Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.
El anuncio del ministro Jorge Quiroz sobre cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, apunta a intervenir directamente los factores estructurales que explican el alto precio de la vivienda en Chile, especialmente el costo del suelo, las exigencias constructivas y los tiempos de desarrollo.
El primer eje es la eliminación o flexibilización de restricciones de densidad. Al permitir construir más metros cuadrados sobre un mismo terreno, el costo del suelo se distribuye entre más unidades, reduciendo el valor por vivienda. Este efecto es inmediato en la estructura de costos y puede generar caídas relevantes en el precio final, especialmente en zonas donde el suelo tiene alta incidencia.
El segundo eje es la reducción de las cuotas obligatorias de estacionamientos. Estas exigencias encarecen significativamente los proyectos, ya que implican la construcción de subterráneos de alto costo. Al disminuir esta obligación, se reduce el costo directo por unidad y también los plazos de construcción, generando un doble efecto en la baja de precios.
El tercer eje es la agilización de permisos y la reducción de los tiempos de tramitación. Esto, de cara a que los proyectos inmobiliarios dependen fuertemente del financiamiento, por lo que acortar los plazos reduce el costo financiero total. Esto mejora la rentabilidad de los desarrollos y permite viabilizar proyectos que hoy no se ejecutan.
El cuarto eje aborda una distorsión relevante del mercado de terrenos: “las expropiaciones fantasmas”. Un concepto ampliamente utilizado que corresponde a cientos de hectáreas afectaciones a utilidad pública, que restringen el uso de los terrenos sin materializarse en expropiaciones reales. Su corrección permitiría liberar suelo hoy inmovilizado, aumentar la certeza jurídica y ampliar la oferta potencial.
En conjunto, estas medidas actúan sobre la estructura económica del desarrollo inmobiliario, generando reducciones de costos tanto directos como indirectos. La combinación de mayor densidad, menores exigencias constructivas, menores plazos y mayor disponibilidad de suelo, se traducirá inequívocamente, en una baja significativa en el precio de las viviendas nuevas.
Ahora, según mi perspectiva, el impacto total dependerá de la profundidad de los cambios y de su implementación efectiva. Si se aplican con claridad, pueden generar una expansión relevante de la oferta y una corrección de precios en el mediano plazo, reactivando el sector inmobiliario sin necesidad de un aumento significativo del gasto fiscal.
