Por: Carlos Balart, Fundador de Miaminmobiliario.com · Cross-border Commercial Real Estate Advisor.
Para el comprador chileno que mira Miami, arrendar suena a plata perdida. Es una intuición instalada y hay un indicador que parece confirmarla sin necesidad de opinar: el ratio precio/arriendo, que divide el precio de compra por el arriendo de un año. El resultado son los años de arriendo equivalentes al precio.
Con datos de Numbeo en el pasado julio de 2026, el ratio en el centro de Santiago es 22, en Bogotá 18, en Buenos Aires y Lima es 15, en Ciudad de México 14 y en Miami es 11.
La lectura convencional dice que sobre 21 conviene arrendar e invertir la diferencia y bajo 15 conviene comprar. Santiago queda del lado de arrendar, mientras Miami queda en el de comprar, con el margen más amplio de los seis. El número circula como argumento cerrado.
¿Cuáles son los motivos? Es un buen número y es incompleto. El ratio compara precio contra arriendo pelado. No incluye un solo dólar de lo que le cuesta al dueño sostener la propiedad después de comprarla. En Miami esa cuenta pesa más que en las otras cinco ciudades por tres razones concretas.
La primera razón es la cuota de condominio. La paga el propietario, nunca el inquilino y, además, subió con fuerza desde 2021 tras el colapso de Surfside, la ley de Florida obligó a fondear reservas estructurales que antes se diferían por acuerdo de asamblea. Edificios que sostuvieron cuotas artificialmente bajas debieron corregirlas de golpe.
La segunda es el seguro. Florida lidera Estados Unidos en costo de seguro residencial, por el riesgo de huracán y un mercado asegurador que se retiró parcialmente del Estado. También lo asume íntegro el propietario.
La tercera es el impuesto a la propiedad, la más subestimada. Quien no vive en la propiedad —casi todo comprador extranjero— no califica para la exención de residencia principal. Sin ella, el millage de condado, ciudad y distrito escolar en Miami-Dade, deja un impuesto anual cercano al 2% del valor: unos 20 mil dólares por cada millón. El inmueble se reavalúa al precio de compra, así que la cuenta del vendedor no es la que recibirá el comprador.
Ninguna de las otras cinco ciudades carga al dueño con esa combinación. Eso no convierte a Miami en mal mercado: el ratio de 11 sigue siendo el más favorable. Significa que el margen real es más angosto que la etiqueta y que decidir solo con ese número, lleva a subestimar lo que cuesta sostener la propiedad, no lo que cuesta comprarla.
El ratio sirve como primer filtro entre mercados y no como respuesta. La cuota real, la prima real y el millage real, cambian edificio por edificio. La pregunta no es si comprar o arrendar, sino cuánto cuesta ser dueño el año en que la propiedad está vacía. Como dato útil: ese número es público y se consulta gratis en los registros de Florida.
