Por: Sergio Novoa, Gerente General de BMI Servicios Inmobiliarios.
El titular de estos días referente a la fuerte caída en los permisos de edificación al inicio de 2026, confirma algo que quienes trabajamos a diario en el mercado inmobiliario, venimos observando desde hace tiempo: el sector no está paralizado por falta de suelo, de capital o incluso de demanda potencial. Está paralizado por incertidumbre.
Las cifras son elocuentes. En enero se autorizaron apenas 5.960 viviendas, una caída cercana al 19% anual. Es un número muy por debajo del promedio histórico de más de 10.000 unidades mensuales; al mismo tiempo, el stock disponible para la venta bordea las 105.000 viviendas, una cifra que desalienta el inicio de nuevos proyectos.
A primera vista, podría parecer una simple lógica de mercado: si hay muchas viviendas sin vender, naturalmente se construye menos, pero esa lectura es incompleta.
El problema de fondo es que el sistema dejó de ser predecible. Durante décadas, el desarrollo inmobiliario en Chile funcionó sobre tres pilares relativamente estables: reglas urbanísticas claras, acceso al crédito hipotecario y tiempos razonables de tramitación. Hoy, los tres están tensionados.
Primero, el crédito hipotecario. Aunque las tasas han comenzado a moderarse, aún están lejos de los niveles que impulsaron el ciclo inmobiliario entre 2010 y 2019. En términos simples, el dividendo que enfrenta en la actualidad una familia, puede ser entre 10% y 15% más alto que en ese período de referencia.
Segundo, los costos de construcción que aumentaron de forma significativa tras la pandemia y, todavía no vuelven completamente a sus niveles previos.
Pero hay un tercer factor, menos visible y probablemente más estructural: la permisología. En los últimos años, los procesos de aprobación se han vuelto más largos, más inciertos y más heterogéneos entre comunas. El resultado es que el desarrollo inmobiliario —que ya es una actividad de alto riesgo por naturaleza— enfrenta hoy una variable adicional difícil de modelar: el tiempo administrativo.
Cuando un proyecto tarda años en obtener permisos, el riesgo financiero se multiplica, y cuando ese riesgo aumenta, el capital simplemente se mueve hacia otros sectores o hacia otros países. Esto explica una de las paradojas actuales del mercado chileno en cuánto a que existe demanda habitacional estructural, pero cada vez menos, proyectos nuevos que la puedan absorber.
Chile sigue teniendo un déficit habitacional relevante estimado en más de 600.000 viviendas. Es decir, la crisis actual no es de falta de necesidad de vivienda, es una crisis de descalce entre oferta futura y condiciones de desarrollo.
El alto stock actual, en ese sentido, es más bien una fotografía de un ciclo económico complejo: tasas altas, menor acceso al crédito y consumidores más cautos, pero si el pipeline de nuevos proyectos sigue cayendo, el riesgo es que en algunos años pasemos del exceso de oferta a una escasez abrupta.
Por eso el debate no debería centrarse únicamente en subsidios temporales, o en medidas de corto plazo, para estimular la demanda. Esas políticas ayudan —y el subsidio a la tasa hipotecaria ha demostrado ser eficaz—, pero no resuelven el problema estructural.
Lo que el sector necesita con urgencia es certeza institucional. Certeza en los tiempos de aprobación, en la interpretación normativa y en las reglas urbanísticas, porque el desarrollo inmobiliario no se planifica a seis meses, se planifica a cinco o diez años.
Si Chile quiere recuperar el dinamismo de su mercado de vivienda —y con ello el empleo, la inversión y el desarrollo urbano que este sector genera— la discusión no puede limitarse al ciclo económico. Debe abordar algo mucho más profundo: la capacidad del Estado de dar reglas claras y predecibles para que las ciudades puedan seguir creciendo.
Porque en definitiva, el problema de la vivienda en Chile no es solo cuántas casas se construyen, es si todavía somos capaces de construir futuro.
