Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
El Fondo de Garantía Estatal (Fogaes) fue creado bajo la idea de dinamizar el sector inmobiliario y fomentar la adquisición de propiedades, con la misión de respaldar a los bancos en la entrega de un mayor porcentaje de financiamiento, pero al observar de cerca esta iniciativa, al parecer, sus efectos no han sido los esperados.
La esencia del Fogaes es otorgar garantías a los bancos que financien entre el 80% y 90% de la propiedad, un respaldo que se mantiene por un plazo determinado y aplicado a viviendas que alcanzan un monto determinado. La premisa era clara: entregar confianza a las instituciones financieras para que se sintieran más seguras al otorgar créditos.
Sin embargo, desde su implementación el Fogaes ha enfrentado diversos obstáculos. Al día de hoy, a pesar de los más de 4 mil reservas (cifra indicada por el Ministerio de Vivienda), el número de beneficios concretados es muy bajo y es sabido que las reservas no garantizan, necesariamente, una compra.
El problema central radica en que estas iniciativas parecen ser creadas desde escritorios alejados de la realidad del mercado inmobiliario actual, dejando de lado el poder comprender cómo es el funcionamiento del sistema financiero, las necesidades de los clientes y el accionar de las inmobiliarias.
La mirada del gobierno, enfocada en tranquilizar a la banca, pasó por alto el escenario completo. La falta de préstamos a las personas no se soluciona únicamente generando garantías a corto plazo. Se requiere un análisis más profundo que considere la falta de ingresos iniciales, la brecha entre los salarios y el valor al alza de las viviendas, así como las restricciones de financiamiento por parte de los bancos.
El Fogaes, centrado en garantías, y el reciente subsidio tributario del Ministerio de Hacienda, que contempla reintegros a futuro, no abordan las necesidades inmediatas. Los bancos evalúan mes a mes y no se anticipan a futuros ingresos. La alta inflación, la disminución de ingresos, la creciente cesantía y el aumento del empleo informal contribuyen a que el acceso a un crédito hipotecario sea cada vez menos viable para las personas.
Para verdaderamente ayudar a los chilenos, las medidas deben ir más allá de buenas intenciones. Se necesitan estrategias que aseguren flujos constantes y garanticen el cumplimiento de los pagos a los bancos. El resto, son solo buenas intenciones tomadas desde un escritorio.
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