Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
A partir del 1 de abril de 2027, los multifondos que conocemos, esa escala de la A a la E que muchos cotizantes han aprendido a manejar, serán reemplazados por diez fondos generacionales. El nombre cambia, pero lo importante es la lógica: cada persona quedará asignada principalmente según su año de nacimiento y la exposición al riesgo se irá ajustando sola a medida que avance su vida laboral.
Hay que decirlo fuerte y claro: la intención es buena. Actualmente, quien está cerca de jubilar puede seguir en un fondo de alto riesgo y ver cómo una caída del mercado se lleva una buena porción de sus ahorros. Este nuevo esquema generacional apunta a evitar eso, configurando un mayor riesgo al comienzo de la carrera y menos al final, con el objetivo de cuidar el patrimonio acumulado de los cotizantes.
Ahora bien, este nuevo sistema vuelve mucho más automático el ahorro previsional. Antes, una persona podía decidir si quería un fondo más agresivo o uno más conservador, pero ahora con los fondos generacionales, el ahorro, incluido el voluntario, recae en el fondo que corresponde a su año de nacimiento. Dicho de otra forma, el margen para decidir cuánto riesgo tomar se reduce de manera considerable, lo que, inevitablemente, modifica el mapa de inversión.
En este contexto, los ladrillos ganan terreno. Lo que el fondo previsional no entrega, las propiedades sí lo hacen, que es control y flujo. Quien invierte en una propiedad decide dónde comprar, cuándo comprar y a qué precio. Decide qué porcentaje de su capital destina, cuánto financia, cuánto pie entrega, en qué zona invierte y cuánto cobra de arriendo, también cuándo vender y cuándo salir del negocio. Dicha flexibilidad es difícilmente replicable en un instrumento financiero administrado bajo reglas fijas.
También está el efecto del apalancamiento, que me parece el factor más subestimado. En un fondo, lo que se pone es lo que se invierte. En cambio, con un crédito hipotecario destinado a inversión, se paga solo el pie y el arriendo ayuda a costear gran parte de la deuda, dando la posibilidad al inversionista de que, por una proporción pequeña del valor total del activo, se acceda a un patrimonio mucho más grande, con un porcentaje limitado de capital propio y capturando plusvalía.
Por eso creo que, para quienes ya tienen una vida laboral más madura y cuentan con la posibilidad de invertir, la inversión inmobiliaria es, por lejos, una mejor alternativa que el fondo de pensiones. La excepción son quienes recién parten su carrera y pueden asumir posiciones de largo plazo en un fondo generacional con más riesgo; incluso ellos verán cómo, con los años, su exposición va cambiando según lo defina el sistema, no según su propio criterio. Eso limita el tipo de rentabilidad al que pueden aspirar.
Esto tampoco es un llamado a que todos salgan a comprar mañana mismo, ya que hay que tener la mesura de poder analizar la disponibilidad de financiamiento, la claridad sobre el pie, el plazo y la zona, para tomar decisiones lo más informadas posibles.
El cambio de multifondos a fondos generacionales es positivo en lo estructural, y también lo es para quienes pueden diversificar hacia un activo tangible. Frente a un sistema que decide por uno, el inmueble ofrece control, flujo, apalancamiento y plusvalía. Hoy con más fuerza, los ladrillos se siguen erigiendo como el refugio natural para el capital a largo plazo.
