Por: Ricardo Crespo, PhD; co-fundador y asesor científico en Neuren: AI for Real Estate; profesor Asociado Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental, Universidad de Santiago.
Desde hace años, la comuna de Lo Barnechea ha impulsado la propuesta de extender la futura Línea 7 del Metro hacia su territorio, una iniciativa que fue canalizada al Ministerio de Transportes. Recientemente, esta propuesta volvió a cobrar relevancia tras una noticia publicada en Emol, donde se analizan dos opciones para incorporar a Lo Barnechea a la red del Metro.
Una opción contempla la construcción de dos estaciones: Cantagallo y Portal La Dehesa, mientras que la otra mantiene Cantagallo, pero sugiere ubicar la segunda estación cerca del Centro Cívico de Lo Barnechea. Ambas propuestas traen consigo impactos significativos en la plusvalía de las viviendas, medida esta como el aumento del valor de las propiedades asociado al anuncio de una nueva línea de metro.
Utilizando modelos de inteligencia artificial desarrollados previamente, llevamos a cabo un análisis actualizado para estimar la plusvalía inicial generada por cada una de las opciones propuestas y evaluar su cobertura territorial. Los resultados indican que, en promedio, las viviendas cercanas a las futuras estaciones podrían incrementar su valor hasta en un 11% solo por el anuncio de la extensión. Sin embargo, las diferencias en la extensión territorial del impacto son sustanciales entre ambas alternativas.
En el caso de la primera opción, plusvalías entre un 8% y un 11% se concentran en un radio de 500 metros alrededor de una futura estación Portal La Dehesa, beneficiando áreas específicas como El Tranque con El Peral y Padre Alfredo Arteaga. Por otro lado, si la estación se ubicara en el Centro Cívico de Lo Barnechea, el impacto se extendería a lo largo de hasta 1.4 kilómetros, desde el Centro Cívico por Avenida La Dehesa hasta Monseñor Adolfo Rodríguez. Este eje de influencia incluiría barrios tanto hacia el nororiente como hacia el suroriente de la comuna, ampliando considerablemente la cobertura respecto a la primera opción.
Es evidente que la decisión final dependerá de múltiples criterios. Sin embargo, es importante destacar que una mayor cobertura territorial de la plusvalía podría traducirse, eventualmente, en un incremento en la recaudación de contribuciones asociadas a la ubicación específica de las estaciones. Este análisis, por tanto, resulta valioso para evaluar futuras decisiones sobre la localización de obras de infraestructura vial.
En esta columna, no quiero dejar de expresar mi agradecimiento a Camila Llamirez, Ingeniera Civil en Geografía de la Universidad de Santiago, por su valiosa contribución en la obtención de estos importantes resultados
