Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios.
El concepto de “Multifamily de renta corta” es una forma de inversión inmobiliaria de breve plazo o “renta corta” en que ponemos en arriendo nuestra propiedad por períodos cortos (días) en contraposición a la forma tradicional de “renta larga”, es decir el clásico arrendamiento de inmuebles.
En tiempos normales, la renta larga es la estrategia más frecuente y aconsejable para la inversión en departamentos, ya que con ella, se podía pagar el dividendo e incluso quedar excedentes mensuales que permitían pensar en otras inversiones. Pero últimamente esto ha cambiado, pues los precios altos de adquisición de inmuebles, las altas tasas de interés y los precios de las rentas a la baja han impedido este tradicional negocio.
Por ello, esta nueva forma de inversión privilegia la flexibilidad, la alta rotación de ocupantes y la implementación de servicios similares a los de un hotel; por lo que tiene ciertas ventajas para el negocio Inmobiliario. Así por ejemplo: se puede apreciar una mayor rentabilidad por unidad; una diversificación de ingresos; una flexibilidad de uso; y, una mayor liquidez del activo.
Sin embargo, en el boom de este tipo de inversión subyace el típico problema de cualquier inversión: su falta de diversificación, o lo que todos llamamos comúnmente como la falta de un “Plan B”; es decir, cuando apostamos todo a la renta corta sin diversificar el riesgo.
Sabemos que nada es perfecto, mucho menos los negocios. Por ello, no siempre “todo lo que brilla es oro”, por lo que las eventuales desventajas y riesgos de este tipo de inversión, son primeramente, la regulación cambiante, que implementa normativas que limitan o restringen los arriendos de corta duración, afectando la viabilidad del negocio.
Una mayor carga operativa, dado que la rotación frecuente de personas requiere una gestión más intensa; la demanda puede ser estacional, generando una mayor vacancia en temporada baja, provocando fluctuaciones en los ingresos; y la percepción vecinal negativa, puesto que el constante cambio de ocupantes puede generar conflictos con residentes permanentes del edificio o del entorno.
Ahora, tampoco es que la renta corta sea la “perdición”. Nada de eso, pero la renta corta tiene muchas diferencias con la renta larga, sobre todo en lo que al negocio mismo se refiere.
Por eso, se recomienda siempre tener claro antes de invertir en un departamento para renta corta, en primer lugar, en la ubicación geográfica del inmueble, ya que en la renta corta el arrendatario normalmente necesita tener todo cerca (servicio, transporte y entretención) y en la larga, no necesariamente; en segundo lugar, hay que tener claro a quien se le ofrecerá esa renta corta, ya que mientras más variado sea el público, mejor; luego, la administración en la renta corta es más más compleja e intensiva y si además se externaliza, es más cara que la de renta larga.
La incertidumbre regulatoria es otro tema relevante, ya que las personas que viven en los edificios normalmente no les gusta ni quieren el alto tráfico y cambio constante de vecinos, presionando para que ello sea prohibido o regulado en los reglamentos de copropiedad. Hay que tener claro eso sí que sólo se puede regular (no prohibir) lo relativo al uso de los bienes comunes, nada más.
La renta corta, al ser normalmente amoblada, tiene un tratamiento tributario distinto que la renta larga sin muebles. La primera, normalmente pagará IVA, por lo que es importante asesorarse bien. Finalmente, la estacionalidad es un tema relevante a la hora de tomar la decisión de ingresar a este negocio, porque a diferencia de la renta larga, la corta está sujeta a períodos de alta y de baja demanda durante el año.
Con esto, el modelo de renta corta es una oportunidad atractiva para inversionistas inmobiliarios que buscan diversificar y maximizar el retorno sobre sus activos; pero el éxito de ello depende de una buena gestión operativa, un análisis riguroso del mercado local y la evaluación del marco regulatorio, pudiendo consolidarse como una pieza estratégica del negocio inmobiliario del futuro.
