Esta noticia estimula la oferta y demanda en un sector que busca cifras similares a las de prepandemia.
Por: Renato Herrera Lagos
El Informe de Política Monetaria (IPoM) que informó hoy el Banco Central, ratificó la expectativa que podría traer una contracción económica de 0,5% este 2023. Según informó la entidad “la economía ha ido avanzando en la resolución de los desequilibrios macroeconómicos acumulados en los últimos años. Esto ha permitido reducir la inflación en línea con lo previsto, avanzando en la consolidación de su convergencia a la meta de 3%”.
Asimismo, el Banco Central espera que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubique en 4,2% hacia diciembre, lo que contrasta levemente con el 4,6% previo, mientras que la medición subyacente la ven en 6,5% desde el 6,9% previo. En ese contexto, el promedio de la inflación, según informó el reporte, se ubicará en 7,7% menor que el 11,6% de 2022.
Para José Sapag, director de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, además de director de Evaluación y Gestión de Proyectos de la FEN, las señales del Banco Central eran esperadas por el mercado ya que se estaba internalizando una baja de tasa y mejor expectativa ante los niveles de inflación. Esto para los agentes inmobiliarios y la industria en general es una señal bastante buena, porque no solamente estimula la oferta, sino que también, la demanda”.
“Por el lado de la oferta tenemos los desarrolladores que al endeudarse a tasas más baratas, produce que la rentabilidad sobre el equities que se coloca finalmente sea más alta, entonces, eso descomprime la presión en el mercado y también permite que puedan existan mayores espacios cuando sus costos (ganancias) son mayores”.
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Por el lado de la demanda afecta directamente a los compradores y es una muy buena señal, porque permite una menor tasa y finalmente la cuota que termina pagando el usuario sea mucho más asequible. Recordemos que cuando comparamos el valor del arriendo de la propiedad con la cuota, existe la posibilidad de tener un mejor margen como consecuencia de las menores tasas, aunque esas tasas sean una consecuencia de un efecto inmediato.
Para Sapag, “los incrementos fueron significativos y todavía queda espacio para ir bajando las tasas y llegar a los niveles prepandemicos, pero eso hay que verlo respecto a cómo se va comportando la inflación y cómo se acopla con las tasas”.
Según Cristián Ruiz, broker de RE/MAX Central, el escenario complejo de años anteriores estaría cambiando, “tanto la baja que hemos visto en las tasas de interés de créditos hipotecarios, como las potenciales tasas que vienen hacia adelante son una muy buena noticia, pero por sobre todo la estabilización de la UF y el control de la inflación en el país, es la mejor noticia que podemos recibir todos”.
Las tasas de interés de créditos hipotecarios bajaron a un nuevo mínimo en más de un año. Según informó el Banco Central, el pasado jueves, las tasas para este segmento promediaron 4,10% en la semana del 1 al 7 de junio frente al 4,26% de la semana previa, el menor nivel desde enero de 2022, cuando se ubicaban en 4,08% y siguieron alejándose de los más altos como en noviembre del año pasado cuando llegó a 4,68%, su nivel más alto desde 2010.
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Cristián Ruiz señala que siempre es importante que los inversionistas consideren todos los factores al momento de tomar la decisión, entre los cuales están por un lado, la rentabilidad de esta inversión que es la que se mide a través del flujo de arriendos de esta propiedad en comparación al valor del activo, y también considerar el efecto de la plusvalía, que es el valor sobre el cual el activo crece año a año.
Hay que recordar que la tasa de interés no es el único instrumento que afecta el desempeño de la industria. Hoy en día, debemos pensar que los mercados de capitales están sumamente deteriorados por consecuencia de los retiros, por tanto, tenemos que recuperar la espalda del mercado de capitales a través de los ahorros de los fondos de pensiones que permiten tener un stock de capital y hacer generación para los proyectos.
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“La tasa de interés es un tema sensible, la disponibilidad de recursos también lo es. Por otro lado, tenemos un montón de restricciones adicionales que se incorporaron en el mundo inmobiliario como, por ejemplo, financiar íntegramente el terreno. Recordemos que antiguamente se podía financiar terreno de construcción, hoy en día, el terreno te lo exigen 100 equity, por tanto la exigencia de capital son mayores”, señala Sapag.
Asimismo, encontramos que el porcentaje de la inversión que financian a equity también lo aumenta, exigiendo más inversiones de capitales propios y eso va mermando la rentabilidad del proyecto y, por otro lado, las preferencia de pago del crédito que se otorgó como también se va incorporando el equity. “Antiguamente, esto significaba que, por ejemplo, si yo me endeuda 70/30, el 30% lo ponía el inversionista y el restante y banco y ahí se iban par y paso”, concluye Sapag.
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